大賀 信幸 
どうされましたか
不動産の税金ってどうなってるの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資で税金を解説します。江戸時代の年貢以上かもしれません。
不動産投資 税金
不動産投資では税金は切っても切り離せません。不動産投資に限らず不動産を所有することを想定して順番に税金を考えます。そして最後に売却するまでを想定してみます。ま、逆に言えば税金のかかる処にお金が動くと考えられます。このお金が動く処を利益にするのか損益になるのかで世界はまったく違って見えます。
よく住宅は賃貸が得か分譲が得かという議論になります。僕は自分の住む住宅は所有であるべきと結論しています。これも各お金が動く処と保険、税金、守る人いると想定して所有であるべきと結論しています。この部分は別のブログに記載しています。
土地は当然自分で作り出すことはできませんので誰かから譲渡する必要があります。この譲渡では売買や相続、譲与と種類はあります。相続が一番安い税金です。売買が一番高い。これなんのことかと言いますと、不動産の登録免許税のことです。相続での贈与では不動産価格の４/１０００を掛けます。売買では不動産価格の２０/１０００を掛けます。
相続の方が有利になりますね。登録免許税は登記するときに１回だけ課税されます。
この場合の不動産価格はどのような価格かと言いますと固定資産評価額です
何のこっちゃ分からないと思います。僕も分かりませんでした。不動産価格は４種類ありそのうち市区町村役場で管理されている不動産価格です。ま、役所が勝手に決めている不動産価格と解釈してください。僕らの意思ではこの価格はどうしようにもなりません。この部分も別のブログに記載しました。
登録免許税を支払う＝同時に不動産登記です。登記はご自分でもできると思いますが普通は司法書士の先生にお願いします。僕もいつも特定の司法書士の先生にお願いしています。不動産取引が日常でない方は例えば仲介に入った宅地建物取引士の事務所で司法書士の先生を紹介してもらうのも良いでしょう。
金融する銀行の紹介でも良いと思います。紹介が良いように思います。理由は大切な書類を預けるのですからね。この司法書士の先生の手数料も必要です。普通は１０万円ぐらいです。
これで不動産を所有する税金支払ったと思うでしょう
違います。不動産取得税が必要です。これも行政が決めた不動産価格の固定資産税評価額に料率を掛けて算出します。４/100。場合によれば軽減ありです。この４％は大きいですよ。これも１回課税されます。
やれやれこれでやっと不動産持てた。
納税もした
と思えば年が明けて春先になると固定資産税と都市計画税の納税通知が届きます。
これ毎年です
相当きついものあります。行政が決めた不動産価格の固定資産税評価額を元に算出されます。固定資産税は14/1000。都市計画税は3/1000です。
土地には消費税は課税されません
土地に建物が建築されていますとその建物の用途が住宅であれ商業ビルであれ消費税が課税されます。ここも重要です。住宅の場合中古住宅では一般的に売主が一般の消費者です。この場合は買主に消費税はかかりません。新築マンションや分譲住宅などは売り主が課税業者なので消費税は必要です。不動産価格ではりませんが、これらの不動産仲介にかかる仲介手数料にも消費税は掛かります。
で、どうなるの
不動産を所有すると登録免許税、不動産取得税が各１回必要です。で、固定資産税は毎年。年貢の発想がそのまま固定資産税なんでしょうね。
で、どうしたの
不動産を所有しようとする場合ですが、僕は可能であれば不動産専用の法人設立してこの法人に不動産所有させるのが善手と思います。これなら今後護るべき人が出てきても法人の株式を贈与するだけで実質不動産を所有したことになりますからね。株式贈与すると贈与税はかかりますがこれは不動産贈与しても贈与税かかります。
で、どうするの
共有名義にする場合も法人は使えます。ひとつの不動産を共有名義にする場合でも法人の株式をそれぞれが所有すれば良い。不動産は名義を変更するごとに登録免許税と不動産取得税がかかりますが、法人名義で株式移動すれば名義は法人のままなのでこれらの税金はかかりません。また共有する人数が増えても減っても株式の移動だけでことたります。名義は法人のままですからね。
まとめ
不動産を所有するには税金を考える。所有するにも税金。維持するにも税金。売却して売却益が出ても税金。建物にはこれら以外に消費税必要です。個人売買の場合は消費税必要ないです。
固定資産税高すぎると言う声聞きます。SNSなどにも固定資産税高すぎるとの声出てます。僕は思うのです。ものは考えようです。固定資産税高いと言うことはこの不動産は運用価値ある。
運用価値ある不動産を所有していてなおかつ固定資産税高いと発言する人はこの不動産を適正に運用運営していないのではないか。
商品に例えると仕入れ単価が高い。例えば宝石とかね。そのかわり売り単価も高い。当たり前です。
僕、固定資産税ゼロ円の不動産持っています。京都の亀岡にあります。亀岡の役所から通知がきました。固定資産税ゼロにします。どうかこの地に移り住んでください。
実際にこの固定資産税ゼロの土地に久しぶりに行きました。とても住めたものではありません。不便で僕が価値と思っている部分に価値がない。家庭菜園でもする予定のある人はこの部分に価値を見出すのでしょうか。
これらは固定資産税ゼロです。持っていても経費がかかりませんが、価値も生みません。
結論としては固定資産税高い方が運用価値がある土地。固定資産税ゼロは運用の価値がない土地。この場合の価値はお金に換算しての価値です。決して景色が良いとか家庭菜園出来るかの価値否かは関係ないのです。
