大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資をする場合の利回りについてどう考えるの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資の利回りって何って話ですが。僕も相当考えました。
不動産投資 利回り
不動産投資にはどうやら転売益と運用益を狙うものがあるようです。僕は転売も運用も両方しています。この経験上僕の場合は運用の方が断然簡単に思えます。ストレスもかかりません。
この場合の転売とは不動産を購入し、利を取ることを言います。この場合の運用とは不動産から家賃を得られるようにすることしています。転売益を増やすには転売価格を上げなくてはなりません。不動産は相場ものなので僕が上げようと思っても上がるものではありません。
その点不動産から得られる家賃は創意工夫によって多くも少なくもなります。個人に住居系不動産を賃貸する場合の平米単価当たりの家賃相場は割と低い傾向があるように感じます。これに対して商業系の不動産では家賃相場は高い傾向があります。
僕の感覚では転売は相当才能が必要のように思います。精神的にも厳しい感じがします。なぜなら未来は見えないし予測もしにくいからです。
逆にいうと僕がこんな考え方をしているから転売を難しくさせているのかもしれません。現実に目の前にある不動産将来値上がりすか否かは僕には分かりません。
転売の得意な不動産投資家はまたたく間に僕とは違うステージに登る感じがします。身近な例では、まず服装がかわる。食事する場所がかわる。お付き合いする人かわる。何だか違う人のようになる感じです。これ不思議です。おそらく経済的に豊かになるのと、動かすお金の多さがが人間を成長させるのでしょうね。これを成長と信じたいのですが、破綻する人も多々います。ここが難しい処です。
で、考えるのは運用しつつ不動産を売却目線で眺めると言うものです。これは僕だけではなく多くの不動産投資家がしている手法のように思います。
不動産は大きく分けて住居系、商業系、物流系があります。先に記載しました商業系は住居系より家賃相場が高い傾向あります。物流系はその中間ぐらいの印象です。
では商業系の不動産を選ぶのが最善手と思いそうです。しかし投資は投資した金額に対しての運用益を問うのです。こんなことは誰でも知っていることで、あえて僕が言うことでもありません。商業系の不動産の家賃相場は住居系に比べて高いけれどもそもそも商業系の不動産の購入価格が高い。
ここで利回りの概念が出てきます。いくら投資していくらの運用益があるか。当然多い方が良いに決まってます。僕がその著作を読んで勝手に師匠と思っている邱永漢によると邱永漢の時代は土地さえ手に入れれば建築費用はそこに入るであろう店子からの保証金や敷金でまかなえたとあります。つまり殆ど土地だけ持てば他人の金でビルが建築出来た時代もあったようです。
で、どうなるの
不動産の利回りを数字で考察してみます。
例えば１億円の不動産から１年間で１０００万円の家賃収入があると仮定します。つまり利回り１０％です。
この１億円の不動産を購入するのに全額借り入れるとします。返済期間を２０年と仮定します。具体的には建物の耐用年数などが考慮され返済期間がかわります。金利を２％と仮定します。
１億円を２０年で返済するのですから、１億円割る２０年で年間５％の返済になります。この５％に金利２％を足し算して合計７％になります。最低限利回りを７％以上確保しないとこの物件は買えないことになります。利回り１０％と仮定しましたので１０００万円引く７００万円は３００万円になります。この３００万円で固定資産税と管理費用を支払わなければなりません。
１億円を１０年で返済すると仮定します。その他の条件は同じとします。
１億円を１０年間で返済ですので１年間に１０％の返済になります。ここに金利２％を足し算しますと合計１２％になります。これに固定資産税とか管理費用も必要です。
この場合でしたら最低でも１２％以上の利回りがないと不動産を所有維持できないことになります。ゆえに利回り１０％の家賃年間１０００万円では返済できなくなります。
上記の例では元金均等返済と言うて元金だけ均等に返済するので経年により月々の返済額は少なくなります。
しかしだいたいの概念だけでも伝わると思うのです。ここに家賃に対しての所得税なんかもかかります。住居系以外でしたら消費税もかかります。
１億円の不動産を手金で購入する場合を考えます。１００％自分のお金ですから運用利回りが少なくても銀行に預けるよりましとの判断もあります。
で、どうしたの
僕が不動産投資を面白いと感じたのは条件によれば全額借り入れたお金で投資できるからです。不動産以外の投資では何か別の仕事で得たお金を投資するのが普通です。僕は他の仕事で金を得るまで待つことを出来ませんでした。よって選択肢は不動産投資一択になりました。
僕のような考え方でしたら、上記の計算例では１億円の物件を２０年返済として運用利回り年間７％で固定資産税や管理費が出ない状態です。これらを不動産価格の１％から２％としても９％以上の利回りが必要です。ここに家賃が入らないリスクもあります。店子が見つからないリスクもあります。
で、どうするの
不動産を１０％前後の運用利回りだけでみるとあまり面白い投資とは思えませんね。しかしここに減価償却の概念とか他に仕事を持っている人の税務の概念とか転売益を含ませると良い感じの投資対象になります。
まとめ
不動産投資の利回りは投資家の考えによってまったく違ったものになるように思うのです。当然利回りですから多い方が良いに決まってます。多くするために例えばシェハウスとか民泊とかが成り立つように思うのです。ただ単純に住居系不動産を住居系として賃貸するよりも多くの家賃が見込めますからね。
利回り以外にも減価償却にも使えます。不動産をこれらの家賃を得ながら維持して売り目線で売るタイミングを間違えなければ莫大なお金にもなります。ここ僕の不得意な処ですが。
