大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資のリスクは何。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資の中でリスクの種類をあれこれ。そしてそのリスクに対して僕はどうしてるかを記載してみます。
不動産投資 リスク 種類
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 返済リスク
- 災害リスク
- 不動産下落リスク
あれこれ書き出すといろいろありますね。そのすべてのリスクの集約は空室リスクまたは家賃下落リスクにあるように思うのです。空室や家賃下落はあらゆることに関連してきます。
で、どうなるの
例えば、
空室→家賃が入らない→借りた金返済できない→または固定資産税など払えない→こんな物件価値がないと第三者に判断される→不動産価格の下落
逆にいうと空室の物件は購入するときに相当安価に購入できます。リスクを逆手にとった投資です。この安価に購入した物件を改装して空室をぼちぼち詰めていく感じです。
別の見方としては、
例えば、その用途が住居の場合について考えてみます。住居ですから店子に取って理想は駅に近い。設備が新しい。家賃が安い。安心して住める。学校区が良い。近くに病院、スーパーマーケットなどがある。
だいたいこんな感じの地域になりますね。この地域に売りに出ている物件は当然他の地域より高価です。取得価格以外のすべての条件は抜群に良いけれども取得価格が高いという最大の欠点があります。
で、どうしたの
僕はこの難儀に対して、
- 駅から遠い
- バス圏である
- 近くにスーパーマーケットなどがない
こんな地域の土地にあえて倉庫を建築しました。小さな倉庫です。延床面積が３０坪ぐらいです。普通の一戸建て住宅ぐらいの面積です。この地域にも住宅は多く建築されています。多少住むのには不便。しかし倉庫なら車移動が前提なので不便ではないのではないか。大成功しました。普通の一戸建てを住居として賃貸した場合おそらく家賃にしても１５万円ぐらいがその最大でしょう。それを倉庫にするだけで２０万円以上の家賃設定が可能になりました。
僕の場合は用途を変えることによって空室リスクとか家賃下落リスクを回避しています。要は発想のひとひねりあるか否かでだいぶ結果が違ってきます。
で、どうするの
これ以外のリスクは災害リスクだけ。
この災害リスクの多くは不動産取得するときにほぼリスクヘッジができます。崖地とか海岸部での不動産の取得をやめる。これだけで台風と地震または津波に対してのリスクに対してのおおかたのヘッジは可能です。
この災害リスクに対しては火災保険に必ず加入すること。地震保険にも加入することとしたいのですが、僕は地震保険には入っていません。理由は保険料が高額。地震保険は最大で２分の１しか補償されない。地域を限定すれば地震に対してはヘッジ出来る。と考えています。
また不動産の建築された時期に対して配慮するだけで相当なリスクヘッジになります。１９７０年は旧耐震基準。１９８１年は新耐震基準。２０００年は２０００年基準。ゆえに不動産を取得する場合は１９８１年の新耐震基準に合致した建築物にする配慮が必要です。
旧耐震基準の建築物を耐震補強して現時点の耐震基準にするという手もあります。これは費用対効果で検証すべきでしょう。
まとめ
不動産投資のリスクの種類としては、
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 返済リスク
- 災害リスク
- 不動産下落リスク
このリスクに対して、空室を回避することでリスクヘッジはできます。
また自然災害に対してはその不動産を取得する場所を選定することによりリスクヘッジになります。
およびその建築物が建築された年月日を意識することでリスクヘッジになります。
- １９７０年旧耐震基準
- １９８１年新耐震基準
- ２０００年２０００年基準
これらのリスクヘッジした上での火災保険加入でほぼ完璧です。僕の場合は地震保険には加入していません。理由は保険料が高いのと最大で２分の１しか補償されないからです。地震には建築年月日を確認し新耐震基準に合致すれば良しと僕の場合はしています。
しかし最大のリスクは自分で判断しないことのように思います。ひとそれぞれ置かれた状況は違います。個人的な信用状況とか借り入れ状況。資産のあるなし。年齢。不動産投資以外の収入。家族構成。
投資の最終的な目的。例えば取りあえずお金が欲しいのか。安定した資産が欲しいのか。取りあえずお金が欲しいなら借地権という手もあります。しかしこれは借地権ですから自分のモノにはなりません。
僕は地震に対しては上記の判断で良しとしています。しかしそれ以上のリクスヘッジを願っている思想の人であれば不動産投資には向いてないのではないかなんて思います。
街を歩いているだけでリクスはありますからね。家を一歩出るだけでリクスはあるのですからね。
いずれにせよ最大のリスクヘッジはキャッシュです。手元現金を温存するのがリスクヘッジですけれども手元に現金だけあっても投資にはなりません。手元現金と借入金との塩梅が投資の醍醐味なのでしょう。ここにもリスクがありますね。
