不動産投資【教科書的に言うと経費は１３種類】

どうされましたか

不動産投資　経費ってどう。

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　経費経費と言うけれども経費って何。経費って使えば良いものでもなさそうな。

不動産投資　経費

経費というと交際費。新地や銀座の飲食。ゴルフがどうのこうのとか。芝の上の営業会議がどうなるの。飲食したら領収書必要とか。ベンツは認められてフェラーリは認められないとか。新車は減価償却６年とか。中古車はどうなのとか。ガソリン代経費処理出来るからええなぁとか。

学生時代の友人達と呑みに行ってるのに、会計のときには領収書くれくれ言うヤツ何だかうざい感じです。彼女とデートするのにも領収書くれくれ君います。店でこんな男女見かけると、何だかなぁと思います。

世の中にはいろいろな人います。僕が過去に知り合った人は領収書を販売してました。額面の５％で販売。これどういうことなのかって。それはね、経費処理出来る領収書を集めてきて経費処理したい人に売るのです。多分これ犯罪行為やと思います。

多くは飲食費の領収書でした。最強な領収書は郵便局の領収書でした。こんなのどこから集めてくるのか理解できませんでしたが。なるほど、これなら全額経費扱いになりますね。交際費には上限がありますが、郵便局の領収書は上限がありませんからね。

どこの駅にもコイン屋あります。新幹線チケットを安く販売しているお店。クレジットカードのチケットを額面の９５％ぐらいで販売しているお店あります。これらの店を観察するとですね。どこから仕入れるのかってことになります。

例えば新幹線の回数券、東京大阪間をJRの窓口で購入したとします。６枚で往復８３６４０円です。今ネットで調べました。これ８３６４０円のJRの領収書もらえます。当然全額経費になります。

で、ここからなんですがこの６枚の回数券をコイン屋に持っていく。おそらく８万円弱ぐらいで購入してくれます。額面の９０数％ぐらいでしょうか。このお金は店頭でくれます。ポケットに入れても分かりません。これ相当なグレーゾーンです。しかし現実にはどこの駅にもコイン屋あります。

理論的には毎日東京大阪間を泊まりではなく通いで交通費として経費処理しても合法です。毎日往復するなら安いホテルにでも宿泊したらとも思いますが、経費処理の論点では合法です。

で、どうなるの

教科書的にいうと経費は１３種類計上できるようです。

• 旅費交通費

新幹線チケットなども含みます。

• 自動車関連費

自動車そのもの。駐車場代。ガソリン代。高速代。

• 情報収集や勉強のための費用

不動産業者との面談や会食も含まれます。

• 通信費

電話はもちろん。スマホやネット代金も含まれます。

• 減価償却

不動産のうち、建築費の減価償却費用です。構造体によって減価償却の年数が違います。

鉄筋コンクリート造>鉄骨造>木造の順です。

• ローン金利

金融機関から借り入れする場合の金利です。当然ですが、元金返済分は経費にできません。よくある資金ショートの間違いを記しますね。

例えば家賃１００万円で工場を賃貸してた。あり得る話です。で、毎月家賃に１００万円も支払うのもったいないから、数億円を借り入れして返済期間をいろいろ考えて月当たりの返済額を元金と金利合計して家賃と同じ１００万円にした。これもあり得る話です。

で、これなら家賃支払ってるのと同じと判断してこの数億円の物件を金融機関から借り入れて不動産を購入する。と、どうなるか。細かいことはさておいて、資金ショートおこします。家賃は全額経費処理できます。しかし返済金のうち経費処理出来るのは金利分だけです。

元金分は経費処理できないので利益になります。利益には税金がかかりますので、税金分資金ショートします。

• 保険料

火災保険、地震保険などですね。生命保険は注意してくださいね。積立部分は経費処理できません。利益の先送りにも注意してください。一昔前には保険料として経費処理して利益を来期以降に先送りするの流行ってました。今では法改正でできなくなったようです。

• 管理会社へ払った委託料

管理会社への管理委託料です。これもよくありますね。

• 管理費

管理するための費用です。自主管理も管理ですから。自主管理費用も計上できます。

• 修繕費

簡単な修繕は経費処理できます。しかしちょっと大きな修繕としては、経費経費ではなく資産計上して減価償却の判断になる場合があります。ここ判断と塩梅が必要です。

• 税金

税金でも所得税とか法人税は経費処理できません。固定資産税、都市計画税などは経費処理できます。利益に対しての税金は経費処理できないと判断すれば良しです。

• 司法書士などに払った報酬

これは当然ですね。あと、土地家屋調査士とか弁護士に支払った報酬とか。収益不動産を検討するために建築士に支払った基本設計料とかも経費処理出来ます。不動産の仲介手数料もこれに当たります。

• 交際費

どこまでが交際費でどこまでが生活費なのか。この境界線は微妙です。飲み屋のツケはどうなるか。彼女とのデートはどうなのか。友人との飲み会は。。。ここ細かすぎます。こんなの交際費にしてたら嫌われます。

なぜ銀座や新地の飲み屋の話からデートの領収書と友人達の飲み会の領収書のことを記載したか。ベンツは経費処理できてフェラーリは出来ないとか。領収書販売しているヤツがどうしたこうした。コイン屋はどうのこうのとか。

で、どうしたの

何だか僕が思うにこんなことしてるヤツ細かい。小さい。せこい。小粒に思えるのです。

経費処理できる醍醐味は、利益は明日への再投資に尽きるように僕は思います。

一生懸命仕事した。利益出た。どうする。

で、小粒な経営者はゴルフがどうのこうの。飲み屋で領収書くれくれ君。

で、どうするの

そんなことよりも出た利益で再投資するのがビジネスの王道のような気がします。この再投資する過程において当然多くの経費が出ていきます。ここに経費を使うのです。

まとめ

これを繰り返すと、１年や２年ではあまり効果は出ないでしょうが長期目線で利益は明日への再投資をすると複利的に違うステージに登れるように思います。