大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 利回り
不動産投資を利回りで表現するのは危険です。思わぬ勘違いや見落としがあります。借りた金返せなくなります。
利回り１０％は欲しいなぁ。利回り３％ではビジネスにならないなぁ。なんて言葉聞きます。この利回りって何って話になります。
利回りには３種類
- 想定利回り
- 表面利回り
- 実質利回り
想定利回り
対象不動産からが満室になったと仮定して、すべての収入を不動産購入価格で割り算した値。
表面利回り
対象不動産からの現在の収入を不動産購入価格で割り算した値。対象不動産に複数の収益がある場合、実勢の収益で計算しています。
実質利回り
対象不動産からの現在の収入から固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費などの経費を引いた金額を不動産購入価格で割り算した値。
で、どうなるの
書き出すともっともらしく見えるでしょう。なるほどなぁ、なんて感じるでしょう。
しかし実際は、率ではなく額で計算すべきです。率で計算すると間違えます。
適当な例を上げてみます
- 不動産価格１億円
- 年間満室家賃収入１０００万円
- 実質年間家賃収入８００万円
- 年間経費１００万円
- 借入額１億円
- 返済期間２０年
- 金利２％
すべてのお金を現金で用意するなら、借入額以下の部分は必要ないのですが、不動産投資は金融したお金で投資出来るのが魅力です。
ざっくりこんな感じで検証してみますね。
年間経費１００万円としたのは、この中に管理費用、修繕費、固定資産税、都市計画税などを含むとします。対象不動産以外の経費は含んでいません。例えば交際費とか。交通費とか。
想定利回り
- １０００万円➗１億円＝１０％
- ゆえに１０００万円のお金があるように見える。
表面利回り
- ８００万円➗１億円＝８％
- ゆえに８００万円のお金があるように見える。
実質利回り
- （８００万円−１００万円）➗１億円＝７％
- ゆえに７００万円のお金があるように見える。
で、どうしたの
次に金融の情報を検証してみます。
１億円を２０年間で返済ですから、１年間の返済額は、１億円➗２０年＝５００万円です。
１億円に対して金利２％でお金を借りている訳ですから、１年目の金利は１億円✕２％＝２００万円です。
正確には元利均等とか元金均等とかの返済方法があります。実際には年単位ではなく、月単位で返済が一般的ですが、細かいことは別にして話進めます。
つまり、元金返済と金利分を合計して、５００万円＋２００万円＝７００万円を１年間に返済せねばなりません。
上記一番下の実質利回りの７％で、年間家賃収入から経費１００万円を引き算して、残ったお金７００万円。
この７００万円で、金融機関への借りたお金の返済に当てることが出来そうに見えるでしょう。
年間返済金７００万円。年間家賃収入から経費を引いた額７００万円ですからね。
年間返済金７００万円−年間家賃収入から経費を引いた額７００万円＝ゼロ
で、これで採算が最低限合うと判断してしまいます。ここ最大に間違いになります。
こんな簡単な事って思うでしょうが、僕の親しい友人がこの間違いで破綻しました。
で、どうするの
どう間違うのと問われそうですけれども。
法人税分だけ足りなくなります。個人で不動産投資されている方であれば所得税分だけお金足りなくなります。
固定資産税、都市計画税、金利分、管理費、修繕費これらすべて経費になります。
問題なしです。
しかし、元金返済分の５００万円はどうでしょう。この５００万円って何ってなります。
再度検証してみますね。
年間家賃収入８００万円、固定資産税、管理費などの経費１００万円、金利２００万円となりました。
ここで、計算し直しますと、８００万円−１００万円−２００万円＝５００万円となります。
５００万円は利益扱いになります。正確にはここから減価償却費やその他の経費を引き算できますが。
これらの減価償却費やその他経費をざっくり５０万円としても５００万円−５０万円＝４５０万円の利益になります。
この４５０万円が利益ですから、この利益額から計算して所得税や法人税を納税しなければなりません。実質利回りで計算した額から金融の返済金を引き算する。引き算した値がプラス・マイナスゼロとしても税金分のお金が毎年足りなくなります。
勘定あって銭足らずではなく、最初から計算間違いであったことを自覚せねばなりません。
僕の破綻した友人はこの毎年税金分足らないお金をややこしい金融屋から借りて破綻しました。正常な金融機関や銀行ではこのような場合お金貸してくれません。
友人は運転資金が必要として銀行に交渉したのですが、回答はバツでした。で、仕方がないのでややこしい金融機関に出入りしたのです。友人の場合はもっと大きな金額でしたが。
まとめ
不動産投資で利回りという表現は３種類あります。しかし利回りで計算しないこと。必ず額で計算すること。利益に対する法人税、所得税の計算を忘れないこと。利益があるように見えて実際には手元現金がなくなる場合があります。資金ショート起こすと怖いですからね。
