大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 選び方
僕は今採算が合うかどうかだけで選んでいます。
不動産投資の収入は２種類に分類されます。
- インカムゲイン
- キャピタルゲイン
1.インカムゲイン
家賃収入のことです。株式投資などでは配当金です。毎月収入があるのでいろいろ応用できます。
毎月の収入の応用例
- 1-1.借り入れ金の返済に使う
- 1-2.月々の生活費に使う
- 1-3.未来への投資に使う
1-1.借り入れ金の返済に使う
毎月の家賃収入があるから個人の属性やその他の属性に完全に影響されることなく、お金を借りることができます。ここが不動産投資の醍醐味だと僕は思います。
個人の属性や信用状況だけでは何千万円や何億円も借りることはできません。ま、程度にもよりますし。時代にもよりますし。金融する金融機関の考え方にもよりますが。
この借り入れたお金を毎月返済せねばなりません。不動産投資では管理費用とか修繕積立金とか経費や固定資産税、都市計画税などを仕払う必要があります。
この借り入れたお金と経費を家賃収入から支払うのです。当然、支払う訳ですからお金が足らない場合と余る場合があります。余る場合はキャッシュフォロープラスと表現します。
正解なキャッシュフォローはまた別な計算式がありますが、ここでは概念として捉えます。
当然キャッシュフォロープラスを目指します。このプラスになったお金を積み上げると、年収数百万円、数千万円になります。
1-2.日々の生活費に使う
家賃収入を日々の生活費に使う
こんな投資家も多いですよ。労働をしていないから当然といえば当然ですが。これも塩梅で、労働収入を否定する訳ではありません。労働は貴いものです。労働から得るものも莫大だと僕は思います。しかし労働にだけ偏るのはどうかなぁとも思います。
借入金はゼロで不動産を取得した場合。または借入金で不動産を取得して借入金を全額返済した場合。これら２つの例では家賃収入の殆どがキャッシュフォロープラスになります。正確には固定資産税、都市計画税などを引き算せねばなりませんが。
家賃収入から生活費を引いてもまだプラスになります。
1-3未来への投資に使う
理想は家賃収入を未来への投資に使うことではないかと思います。
不動産投資ですから、上記の借入金の返済や日々の生活費に使った後のお金を未来への投資に使う。
利益は明日への再投資です。再投資することに複利効果が出てきます。
今まで手が出なかった不動産を取得できるようになる。今まで諦めていた勉強する時間が取れるようになる。今まで挑戦することが出来なかったことに挑戦することが出来るようになる。
2.キャピタルゲイン
転売益のことです。仕入れて売る。この利ざやです。一般に不動産投資の場合は収益不動産を得た時点でインカムゲインがあります。家賃収入です。
この家賃収入を得ながら、転売の機会を待つイメージです。株式も不動産も売る人がいるから買う人がいる。当たり前ですが、つくづくそう思います。
で、理想は転売して利益を出すことです。こればかりは転売してみなければ分かりません。ただ、不動産投資では家賃収入があるので転売益だけで投資判断する訳ではないことです。
で、どうなるの
- 借り入れ金の返済に使う
- 月々の生活費に使う
- 未来への投資に使う
この３種類のお金の使い方をするには、必ず不動産投資をすることにより、毎月のキャッシュフォローがプラスになることは必須です。
ここがマイナスになると何をしているのか分からなくなります。もし、毎月のキャッシュフォローがマイナスな人がこのブログを読んでいるのなら、すぐに過去にあなたが下した投資判断を再度検証してみてください。
キャッシュフォローがマイナスな部分を他の収入から補填するなんて本末転倒だと僕は思います。
逆説的になりますが、不動産投資判断する場合は必ずキャッシュフォローがプラスになるような物件や金融条件を選んでください。
で、どうしたの
僕の場合は手元に投資不動産を購入出来るだけのお金があるときでも、その不動産の全額を借入金で調達したとして、採算が合うかどうかで投資判断しています。
ここで肝になるのが、返済金利と返済期間です。当然金利は低い方がいいですがこればかりはそのときの経済状況と僕の信用によります。
返済期間ですが、僕の場合は最長で２０年としています。明確な決まりはありません。この部分は投資する人の感覚でしょう。昨今では３５年返済の事業用ローンがあったりします。
当然、３５年間で返済するのですから投資初月からキャッシュフォロープラスになる可能性が高いです。しかし２０年先は想像できても、３５年先は想像できないなぁなんて僕は思います。
で、どうするの
それぞれの置かれている環境が違います。金借りるの嫌という人もいます。その場合は全額手金で不動産を購入する。全額金融して不動産を購入する方もいます。
お金の調達はそれぞれあると思います。一番の肝は毎月と毎年のキャッシュフォローがプラスになるように投資判断をすべきです。
これは転売することを想定して不動産を購入する場合も同じです。キャッシュフォローがプラスの不動産を持っていて状況判断して売る機会を探す。理想形です。
まとめ
投資不動産の選び方としてはいついかなるときでも毎年毎月のキャッシュフォローがプラスになるように投資判断すべきです。
プラスになることにより、そのプラスになったお金で未来の投資に使えます。自分自身に投資するのもよし。新たな事業に投資するのもよし。別な不動産に投資するのもよし。
今採算が合わないけれども未来に採算が合うなんて言うのは僕信じません。
