大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 マンション 失敗
マンションで失敗と言うよりも、区分所有は経費掛かりすぎ感が否めません。
普通に夜道を歩いている。街灯の明かりが賑やかです。この街灯の明かりは誰が電気代を支払っているのか。各都道府県または市や区がその予算から支払っています。
道路の清掃も雨水の氾濫も、数年に一度の道路の改修工事もすべて行政が行っています。
これらに対して、マンションの共有廊下、玄関、エントランス、エレベーター、街灯、駐車場の電気代、舗装や清掃はすべてマンションの管理費用から支払われています。
区分所有は割り勘主義なので、経費はすべて住民や区分所有者の出す管理費用で賄われています。これら以外には、修繕積立金と言うて毎月一定額を積立て１０年に１度の大規模修繕費用に費やされます。
普通にワンルームマンションでも月々１万円ぐらい。ファミリータイプになると数万円も管理費と修繕積立金に費やされます。タワーマンションに至っては毎月数十万円も掛かってしまいます。
で、どうなるの
この経費が掛かりすぎる感のある区分所有のマンションで不動産投資をするとなると相当なアドバンテージを覚悟しなくてはなりません。
野球に例えると先に５点ぐらい得点を許している感じかなぁ。ここから逆転して９回裏に追いつくか。追いつかなければ投資どころではなくなります。
ひどい場合は、頂いた家賃そのまま、管理費用と修繕積立金に消えてしまいます。空室リスクもありますし。特に新築区分所有のマンションは経費倒れになる場合が多いです。
ネットなんかで検索すると、不動産投資 マンション 失敗なんて言葉ではこのような状態を記載した記事多いです。
これらを回避するには、区分所有のマンションを投資対象から外すぐらいが丁度良いのではないかとも思います。
ここからが不動産投資の奥深い処でして、借りた金で投資するなら区分所有のマンションは採算が合わないのではないか。しかし全額手元資金で区分マンションに投資をすると少なくとも資金ショートはないであろうと思うのです。
手元資金を一旦物に変えることでメリットを得る人達もいます。例えば相続とか、贈与とか。一旦手持ち資金を不動産に形を変え、不動産として相続する。贈与する。そして相続や贈与が終わってからそれら不動産を売却して手持ち資金にする人たちいます。
これで成功している人も、策士策に溺れる人も僕は見聞きしました。いろいろ思惑はありますね。なぜ手持ち資金で区分所有のマンションを購入するのか。それはね、手持ち資金で持っているより区分所有のマンションにした方が評価額を少額に出来るからなんです。評価額が少額と言うことはそれだけ値打ちがないとも判断できます。ここらへんの塩梅が難しいと感じます。評価額を少なくして少ない評価で上記相続や贈与します。
で、どうしたの
僕も６００万円ぐらいで大阪市中央区に区分所有のワンルームマンションを購入したことあります。内装のリフォームは自分でしました。床を貼ったり建具を取り替えたり楽しい時間でした。
しかし、採算となると６００万円で購入してもどうやらあまり合いませんでした。家賃は精々６万円ぐらい。共益費と管理費用、固定資産税などを入れると持っていないよりはまし程度になります。空室リスクもありますし。共益費、管理費用、固定資産税など合計して月々２万円は掛かりました。家賃から差し引くと家賃６万円−管理費など２万円＝４万円となります。
この６００万円は手元資金で購入したから資金ショートは起こさないですが、このワンルームマンションを欲する人が現れたので、６００万円そのままで譲りました。
実質、１年ぐらい所有していたのですがリフォーム費用分が損益になりました。ま、これも自分で楽しみながらリフォームしたのでまぁ、ええかと思えるぐらいでしたが。ビジネスに徹するとこの判断はどうかなぁと未だに思います。
で、どうするの
区分マンションは採算に合いにくいです。しかし全額手元資金で購入するとなると採算が合わない訳でもありません。管理などは管理会社にお任せする人達もいます。このような投資手法を好む人達も一定数おられるようですね。
まとめ
上記の６００万円の区分所有のマンションの例では、築古の区分所有マンションでも採算が合うかどうかです。
それもリフォームは自分で行ってですから。これがもし新築区分所有のワンルームマンションでは相当立地などの条件を満たさないと採算が合わないのではないかと感じます。
道路の街灯や清掃は行政の費用。区分所有のマンションの共有部分の街灯や清掃はマンションの管理費用から支払われます。これらを比較するだけでも区分所有のマンションは経費が想像以上に必要になります。
しかし一定数、これらの区分所有のマンションを手元資金で購入して不動産投資をしている人たちもおられます。人それぞれです。
