大賀 信幸 
不動産投資【地方で可能かなぁ。大阪も地方やなぁ】
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 地方
大阪住みですが、僕縁があって奈良県とか富山県、兵庫県、和歌山県などをうろうろしています。
地方都市の明確な特徴があります。ま、誰でも気がついていることでしょうが、簡単に表現すると駅前とその他になるように感じます。
- 地方都市の主要駅の駅前
- 地方都市のその他の地域
で、どうなるの
具体的に記載してみます。
1.地方都市の主要駅の駅前
この現象はどこの地方都市をうろうろしても同じです。駅前は都会と変わらないぐらい発展し、土地値を含む不動産価格が高騰しています。
例えば今、富山駅前のホテルでこの原稿を書いているのですが、富山駅は新幹線が通ったとはいえ、タワービルが立ち並び、アパホテルだけでも３軒もあります。ANAホテルもあります。
この駅前で不動産投資をするのなら、価格設定などは都会同じような発想で行わなければならないでしょう。不動産の価格も家賃設定も都心と同じです。金融の状況は分からないですが、地方の金融機関に問うのも良いかもしれません。
2.地方都市のその他の地域
駅前に対して、地方都市では駅前以外の地域が特に素敵にみえます。富山の例ですと殆どがバス圏と路面電車及です。それ以外はすべて車で移動です。
この車で移動者を対象に不動産投資をするのが面白いように感じます。なぜなら駅前一択ではなく地方それぞれの特徴があるからです。
例えば、ビジネスマンが居住しそうな場所や大学近くの学生対象の物件とか。
なおかつ、都会に比べて物件価格が安価な感じがします。家賃設定は都会並とはいかないまでも良い感じがします。
都会と地方の違いがあるとするなら都会は工業系の小さな企業が多いような印象があります。これが地方になると農林水産系の企業に取って代わるような感じがします。
また、実際に不動産業者を廻ってみたりしましたが、借地権が圧倒的に少ないように思います。不動産業者曰く、地方は土地値が安いので借地権で借りる必要はないでしょう。借地権より所有権ですよと教えてもらいました。僕も同感です。
農地や山林の取り扱いは都会では味わえないような経験になるでしょう。農業委員会等に関する法律などがあるようです。農地から宅地への地目変換なども不動産投資家の仕事になるかもしれません。
で、どうしたの
書き出してみると、地方都市の特徴かと思いきや、大阪でも同じ現象です。大阪の主要駅前は都心とかわらずです。大阪の小さな駅は無数にあります。大阪のバス圏も無数にあります。
僕の得意な分野はどうやらこの辺りです。僕は元々港湾地域で不動産投資を始めたからかもしれません。バス圏で尚且あまり人が住んでいない。こんな条件で果たして不動産投資は成り立つのか。過去に僕は僕自身に自問しました。これも意外ですが、このような地域で不動産投資を始めてみると競争相手も少ないので成り立ったりします。
土地値が安価に思える。それに比べて家賃設定はそれほど安価にはなっていない。これも成り立つ要素です。
歪を見つける
土地値や建物を含む不動産価格とそれらを第三者に賃貸借した場合の家賃設定を比べてみます。どうやらここらへんに不動産投資が成り立つ地域と成り立たない地域があるように思います。
逆に言うと、都心の主要駅の駅前不動産は投資として成り立たない地域と言えるかもしれません。自身や自社の信用を得る為とか、資産として都心の主要駅の駅前の不動産を手に入れるというのはあるでしょうが、単純に借りたお金で駅前の不動産を購入する。家賃収入だけでそれらの経費や返済をまかなえるのか。おそらく、賄えないでしょう。
結局は土地値、建物価格、不動産価格と家賃の比率の歪を見つけるのが不動産投資の肝かもしれません。
で、どうするの
地方では土地値は安価に感じますが、建築費などは都会と同じです。これらと家賃相場との兼ね合いで投資不動産の選定をするのはどうでしょう。
僕、建築の相場を調べると、意外にも都市部では建材が安価に入手できます。地方の方が高価です。おそらく都市部は需要が多いので値崩れをしているのかもしれません。
これらの歪もネットが日常になったことで、歪みがなくなりつつあるようにも思います。なぜならあまりにも価格差があるような建材は通販やネットで取り寄せるからです。
今、手元に富山県で新耐震基準を満たしている８戸数の満室のアパートの物件資料があります。価格は２９８０万円。家賃設定は各戸４万円です。概算では、８戸✕４万円＝３２万円。家賃年収３２万円✕１２ヶ月＝３８４万円。表面利回り３８４万円÷２９８０万円＝１２％ぐらいになりますね。これプラス駐車場なんかもありますから、１４％ぐらい全体では廻っています。
おそらく都会では、家賃設定が同じような間取りでももう少し高めに設定されているのでしょう。ゆえに、同じ表面利回りでも物件価格そのものが２９８０万円では手に入らないでしょう。
これらの歪を見つけるのが肝のように思います。
まとめ
都会と地方その差はあるようで意外に差はないような感じもします。都会であるから不動産投資が成功するとは限りません。都会の駅前ではもうすでに採算が合わなくなっています。とするなら、地方が狙い目かもしれません。
