大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 利益
絵に描いたもち。不動産投資で利益を語ってる人います。多くは過去の利益のことだと思うのです。なぜなら、不動産投資の将来の利益って分からないのが正直な処です。
これを分かったように言う人もいます。銀行融資がゆるいから不動産は買いだとか。ゆえに今買うと利益が出るとか。銀行融資が厳しくなっているから不動産投資は難しいとか。ゆえに今買うと損するとか。
こんな話どこかで聞いたことあるでしょう。僕も毎日のように不動産は買い時とか売り時とか、難しいとか、融資が締められてるとか。
しかしよく考えてみてください。上記の文言を検証しますね。すべて嘘だと分かります。
融資がゆるい＝不動産投資は買い
銀行融資がゆるいから不動産は買い時。買い時であるので利益が出る。なるほどと思います。しかし、本当に不動産は買い時なのでしょうか。銀行融資が厳しいときとゆるいときは実際にあります。市場がそうさせているのでしょう。
しかし、銀行融資がゆるくなっているから買い時なのでしょうか。銀行融資がゆるいということは、ライバルも不動産を購入できます。
不動産はこの世にひとつです。ゆえに、ライバルがいると価格が上がります。銀行融資がゆるいから、お金は借りやすいでしょうが、その結果不動産の根拠のない暴騰がはじまります。
ゆえに、銀行融資がゆるい＝不動産価格は高いとなります。買い時ではないでしょう。
融資が厳しい＝不動産投資は難しい
これ、本当でしょうか。銀行融資が難しくなっている。厳しくなっている。とするなら、ライバルがいない状態です。不動産はこの世にひとつですから、ライバルがいないとなると、不動産価格は暴落します。ゆえに、買いたい放題になります。しかし現実にはそうなっていません。
結局は不動産の買い時、売り時って銀行融資目線で見ると判断を誤る可能性が高くなります。なおかつ将来は銀行の姿勢もどうなっているか分からないですから、利益が出るとか出ないとかは分からないのが正直な処です。
で、どうなるの
そもそも利益が出るか出ないか分からないものには投資はしないのが普通です。現実に多くの人は不動産に投資をしています。理由は、家賃収入が見込めるからでしょう。家賃収入が見込めないなら不動産に皆投資はしないと思うのです。
なぜなら、将来不動産が値上がりするのか値下がりするのか誰にも分からないからです。株式投資などでは、その会社の商品やサービスがこの世の為になっているかどうかで将来の株価や配当は想像つくように思います。しかし、サービスや商品がこの世の為か否かは、現時点では多くの人は分からないの現実でしょう。ゆえに株式投資も難しい。
で、どうしたの
不動産投資の買い時や売り時は前述したように銀行融資目線で判断するとどうやら誤るような気がします。判断のミスが多くなるように思います。
僕の場合は不動産価格と家賃相場を比較対象して買い時か売り時を判断しています。この方法ですと利益額は分からないけれども、少なくとも損はしないのではないかと思うのです。現実に僕は損をしていません。
僕も数ある投資の中で不動産投資を選択した理由のひとつは家賃収入が見込めるからです。他の理由としては借りた金で不動産投資ができるからです。
家賃収入が見込めるから不動産投資をする。これって利益が見込めるから不動産投資をしている訳ではありません。あくまで家賃収入が見込めるからです。
この考えで将来を想像すると、家賃収入が途絶えたときにどうなるか。または、家賃収入が途絶えない内に第三者に売却するとどうなるか。
これらを何やら難しい言葉で出口戦略というらしいのです。なるほど、買付を入り口とするなら売却を出口と表現するのも良いでしょう。
出口戦略って結局は未来のことなので分からないが正解ではないのかなぁ。
で、どうするの
税金などがあるでしょうが。簡単に表現しますと、例えば表面利回り１２％ぐらいの投資不動産があるとします。これらを所有します。
１０年ぐらい経年しますと、１２％✕１０年ですから買値の１２０％の家賃収入が見込めます。この見込みはある程度信じて良いと思います。理由は家賃収入であるから。
で、経費その他を上記の中から約２０％支払ったとしても１００％になります。ゆえに利回り１２％ぐらいの投資不動産を所有すると、１０年間でほぼ不動産代金全額分の家賃収入が見込めることになります。
この時点で、所有不動産の価値がゼロになったとしても、損はしない計算になります。皆これぐらいの腹積もりで不動産投資をしていると僕は思うのです。
まとめ
不動産投資の利益って不動産を得てそれを手放すまで分からないのが正直な処ではないのかなぁ。ただ、他の投資との決定的に違うのは家賃収入つまり、インカムゲインが多いことです。
利益となると、インカムゲインとキャピタルゲインの合計を指します。このキャピタルゲインが分からないのです。
