大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 平均利回り
利回り計算は年間家賃収入÷不動産価格＝で表せることができます。例えば、年間家賃収入１０００万円で不動産価格が１億円の場合でしたら、１０００万円÷１億円＝１０％と計算できます。
僕は平均利回りって調べてもあまり意味のない数字ではないかと感じます。なぜなら、不動産投資をされる人はそれぞれ事情が違います。属性が違うと表現するのが良いのかもしれません。
属性として、一覧にしてみます。
- 地主
- 借入金なしで不動産投資をする
- 全額借入金で不動産投資をする
- 一部を借入金で不動産投資をする
- 不動産投資以外の収入がある
- 不動産投資以外の収入がない
で、どうなるの
具体的に記載します。
1.地主
僕地主以外は不動産投資できないと思っていた時期あります。それぐらい地主は不動産投資に対しては強いです。まず、土地を仕入れる必要がないのがその理由の最大です。
特に都会では不動産の中で土地の占める割合が大きいのが特徴です。極端な話、駅前に３０坪ぐらいの土地を相続するだけで、一生生活に困らない人も多々います。
郊外の２階建てな感じの文化住宅ってだいたい地主が建築している場合が多いです。地主専門に営業を掛けている建築屋さんもいます。それは凄まじい勢いで地主に営業をしています。朝駆け営業なんて当たり前にしています。
不思議とこの地主専門の建築会社の営業マンで不動産投資家になった人ってあまり聞きません。なぜなんでしょうね。
地主の場合、土地は既に所有しているので、土地の建築物だけの費用を家賃収入で得ると、不動産投資は成り立ちます。
2.借入金なしで不動産投資をする
他の事業で利益を得たりした場合、その利益を不動産に投資するって相当ありだと思います。なぜなら、家賃収入があるからです。なおかつ、建物は耐用年数があります。ゆえに減価償却資産として減価償却できます。ある程度の節税にもなります。
この場合は、日々の不動産管理費用と固定資産税、都市計画税ぐらいの家賃収入があれば不動産投資は成り立ちます。
3.全額借入金で不動産投資をする
これ一番ハードルが高いです。なぜなら、家賃収入から月々の借入金の返済額を差し引いて採算を合わせなければならないからです。
逆にいうとこの部分が一番不動産投資家としての技量がでる部分かもしれません。元々金がなくて不動産投資をしている訳ですから。
4.一部を借入金で不動産投資をする
上記の全額ではなく、一部を借入金の場合は地主さんと似ています。ただこの１部の塩梅を自身で決定出来る処が、選択肢が多くなるようにも思います。
例えば不動産価格１億円とするなら、２０００万円を手元現金で支払い、残り８０００万円を借入金とする。この２０００万円と８０００万円の借入金の額を自身の采配で決めることができます。
当然、借入金が多くなると月々の資金繰りが厳しくなることは想像できます。逆に借入金が少なくなると殆ど手元現金で購入したのと同じになります。ゆえに不動産投資効率が極端に悪くなります。
5.不動産投資以外の収入がある
ついつい、資金繰りが甘くなりがちな感じがします。極端な話では、毎月数万円の逆ザヤが出ても平気な不動産投資家がいます。しかし一歩間違えば破綻の道を転がります。
6.不動産投資以外の収入がない
何がなんでも不動産投資で利益をあげなければなりません。利益というよりも資金繰りで毎月、毎年のキャッシュフローをプラスにせねばなりません。
で、どうしたの
上記の属性の中で不動産投資が成り立つ最低限の利回りとしては、借入金なしで不動産投資をする場合です。最大の利回りを必要とするのは、全額借入金でなおかつ不動産投資以外の収入がない場合です。
借入金なしの場合では、
年間固定資産税、都市計画税、管理費用、保険代ぐらい家賃収入で確保できれば不動産投資は成り立ちます。だいたい３％ぐらいかなぁ。根拠は固定資産税、都市計画税は、評価額の１，７％です。あとはあれこれ足し算して合計物件価格の３％ぐらいです。
逆に全額借入金で不動産投資をしてなおかつ不動産投資以外で収入がない場合では、
- 金利 ２％
- 返済期間 ２０年
とするなら、年間返済元金は１÷２０年＝５％。これに年間金利２％を足し算して合計７％ぐらいは返済金になります。なおかつ、この金額に固定資産税、都市計画税、保険代、管理費用などを３％として、総合計１０％ぐらいになります。
で、どうするの
不動産投資の平均利回りを調べて得てもあまり意味がないように思います。それよりも自身がどのような属性なのかをよく把握して、その属性に合致した不動産投資をするべきです。
まとめ
自身の属性を自覚して、その属性に合致する不動産投資をする場合、利回りは属性により差異があります。違って当たり前です。
ゆえに自身の属性を把握しない利回り比較はあまり意味がないように僕は思います。
