大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
昨日のブログです。
kansatsu.org不動産投資 失敗２
昨日の続きです。
6.保険
火災保険は焼けないと補償されないと思っていました。火災保険加入時には保険会社からの説明はあったでしょうが、思い込みとは分かっていても思い込んでしているものは仕方がない感じです。
僕、台風の水漏れなどで、数百万円単位で保険請求していませんでした。確か時効は３年ですから、今から保険請求しても間に合いません。
直近で大きな被害は、２０１９年に発生した台風２１号は今年が保険請求の期限です。今年までにもし、保険請求されていない方は保険処理をお勧めします。
7.集金
家賃の不払いに対しての集金あれこれあります。債権譲渡契約とかいう難しいことしても取り立てできませんでした。
8.手形
同じく集金なのですが、一昔前までは手形や小切手を発行するのが事業では一般的でした。最近では手形帳とか小切手帳をみることも少なくなりました。
どの事業会社でも小切手帳や手形帳は持っていました。家賃の滞納者に対して、手形を切ってもらいました。例えば、月額家賃が３０万円とするなら、額面を３０万円にして、支払日を来月、再来月、その次の月、その次の次の月。。。と１２枚手形を発行してもらいます。つまり１年間分の家賃を手形で先に頂いておく。
支払日を今日にでもしておく。そして、月毎にこの手形を換金する。もし手形が落ちなければ手形を発行した会社は銀行取引停止になる。
店子は、僕に家賃を支払うかまたは銀行取引停止かの選択を毎月天秤に掛ける訳です。そして、銀行取引停止になるより僕に３０万円支払った方が良いとの判断をするのです。
店子が会社経営を継続する意志があるうちはまず、問題なく上記の手形は落ちます。しかし、もう会社経営を継続する意志がなくなると上記手形は不渡りになります。ほぼ自動的に店子は倒産、破産になります。
裁判
これも集金なのですが、家賃滞納で裁判したことあります。弁護士の先生に案件をお願いしました。着手金も支払いました。
9.勝訴
結論は僕が全面勝訴です。裁判所の判決ですから、強制執行できます。強制執行しました。店子に取れるものが一銭もありませんでした。
結局、裁判費用も弁護士費用も時間もすべて無駄になりました。無駄になった経験値だけが残りました。勝っても取れないものは取れないのです。
10.建築協力金
僕が地権者でこの土地を借りたいという店子が現れました。ただし、この土地に倉庫を建築したいとのこと。
僕、自身の予算で倉庫を建築しようと思っていました。しかし店子は建築会社を経営している。ゆえに、店子が自ら自らのお金で倉庫を建築したいとの要望がありました。
その要望を承諾しました。しかしこの土地から退去するときは、この倉庫を解体せねばなりません。解体費用として２００万円をどうするかって話になりました。
僕は深く考えず、保証金として２００万円を預かることにしました。店子との契約を解除する場合は、この２００万円を解体費用に廻すとの口頭での同意がありました。
僕の頭の中では建築協力金的な処理をしていました。しかし建築協力金として処理してしますと、利益扱いになるのではないかとの判断ミスからはじまりました。実際は建築協力金は長期な家賃として処理できるみたいです。
この理由から深く考えず、解体費用２００万円を保証金として処理しました。これなら、会計上は預かっているお金になります。利益扱いにはなりません。
ここまでは良いのですが、この店子破産してしまいました。店子側の破産弁護士は問題なかったのですが、店子に対して債権がある店子の債権弁護士から指摘により、この２００万円は保証金であるから返せとの通知がきました。
僕この２００万円を返却しました。倉庫解体費用はなくなりました。
で、どうしたの
僕の失敗あれこれです。しかしこれらの失敗も失敗するまで分からない処が情けないです。ありがたいことに、僕の自らの失敗が僕に取って致命傷になっていない幸運に感謝している今日この頃です。
で、どうするの
どうやら僕も含めて、失敗は先人も同じ石に躓いているように観察できます。僕より若い人も僕が躓いた石に躓く可能性もあります。
今はネットの時代ですので、You Tubeとかブログ、noteなど先人が発信している動画や記事を参考にするのが最善手のように思います。少なくとも同じ石には躓かないのではないかなぁ。
しかし躓いてみないと分からない石もありますけれども。
まとめ
誰もが失敗をしようとして失敗していない処に、失敗の深さがあります。慎重に行動するしか失敗しない方策はないのではないか。しかし、慎重過ぎる失敗もあります。行動しないこと自体が失敗かもしれません。この塩梅が難しいです。
