大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 人気
少し前のこのブログの記事で不動産投資人気として書きました。この記事は不動産の投資分野での人気って何を記載したものです。住居系とか商業系とかです。
今、ネットで、不動産投資 人気、って言葉で検索かけてみました。するとね、不動産投資会社の一覧が出てきました。
ここで、普通ならこの不動産投資会社一覧の記事を書くのでしょうが、僕は違和感を覚えます。僕の廻りの不動産投資家でなおかつ僕なんか比べものにならないぐらい大成功されている不動産投資家たちは不動産投資会社から不動産を購入していません。
ここまで言い切るとこの記事終わってしまいます。
決して不動産投資会社が悪い訳でもありません。不動産投資会社から不動産を購入するなと意見することではないです。
で、どうなるの
ではなぜ、不動産投資会社から僕も含めて不動産を購入しないのか。
この理由は簡単です。不動産投資をする醍醐味が奪われるからです。
不動産投資の醍醐味は、
- 事業計画の作成
- 物件の選定
- 金融の選定
- 店子の選定
- 将来を想像する
- 危険に対する考えを固める
で、どうしたの
具体的には、こんなに楽しいことを不動産投資会社に任せてどうするのってことなんです。
1.物件の選定
ここが一番面白いかもしれません。住居系で事業計画するのか、商業系や工業系で事業計画するのか。住居系は、需要はあるでしょうが、供給過剰ではないかとか。
商業系は、駅前のビルなんかのイメージですが、自身の信用と実績で手が出せるか否か。工業系は言葉では分かっているけれども、縁がないしなぁとか。
これら不動産の目的を決定して、次はどの規模の事業にするのか。
住居系では、戸建て賃貸が最も小規模で投資出来るのではないかなんて想像するのです。実際に近所の不動産屋さんに出向くとか。新聞の折込広告を見るとか。
築古の戸建てを頭に想像してチラシを見ると、今まで無視してたものまで貴重な戸建てに見えてくるから不思議です。
2.事業計画の作成
実際にこれらの物件を選定して次は、金融も含めた事業計画をします。
物件価格はいくらなのか。そのうち、手元資金でいくら出すのか。２件目はどうするのかを１件目から考えるのが面白い処です。
税金はどれほど必要か。不動産仲介手数料や登記費用はどれほど必要なのか。管理費用や保険料はいかように必要か。
これらの経費を家賃収入で返済出来るのか。なんてことを考えながら事業計画を練って作り上げるのです。
3.金融の選定
複数の金融機関や、日本政策金融公庫などを想像し、彼らから金を借りることを想像しながら上記事業計画を練るのです。
この過程で、日本政策金融公庫では融資通らなかったけれども、地方銀行では融資通ったなんて事例が経験値として積み上がってきます。
または、金利や返済条件、金融金額で選定する場合もあります。
4.店子の選定
誰が店子になっても良い訳ではありません。理想とする店子をイメージして、上記事業計画や物件の選定をします。
5.将来を想像する
ある程度の期間を所有して売却するのも良し。ある程度の期間を運用して将来は解体するのもよし。解体した後には新しい建築物を建築するのも良し。新しい建築物は転売するのも良し。または新しい建築物も更に賃貸するのも良し。いろいろ選択肢があります。
将来のことは分かりませんが、選択肢だけでも想像しておくことです。
6.危険に対する考えを固める
地震が来たらどうするかではなく。地震が来ても大丈夫なように崖地を選択しないとか。台風が来たら火災保険があるから大丈夫ではなく、台風が来ても大丈夫なように場所を選定するとか。
で、どうするの
不動産投資会社は上記のようなことを全部してくれます。投資家は不動産投資会社からの提案を選択するだけです。
しかし僕はこんなに楽しいことを他人に任すのは勿体なく思います。
まとめ
不動産投資会社にお願いするのもよし、僕のように自身でいろいろ選択するもよしです。
