不動産投資【土地あるけれどもどうしたら良いのかなぁ。こんな質問受けます】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　土地

結論として、土地だけで収益を出すのは難しいのではないか。

で、どうなるの

土地で収益を出している会社や人います。僕も見習いたいですが見習えないことも多々あります。どうしても土地だけでは収益になりにくいので、皆いろいろ考えているようです。一覧にしてみます。

売却益としては、

  1. 地上げ
  2. 宅地分譲

売却益として、1.地上げ

とても僕らには真似の出来ない仕事です。大方の場合、そこに賃貸で住んでいる人います。またはそこの土地を所有している人います。またはそこの土地を所有して住んでいる人います。

これらの人達に根気よく、立ち退きをお願いするのです。当然これらの人達に対して解決策はお金です。商業活動の中の地上げですから当然地上げした後の土地を転売して利益を得ます。

よくあるのは昔ながらの長屋です。一つの長屋に複数の人住んでいます。隣の長屋も同じような感じ。その隣の長屋も。。。で、この２つ３つの長屋をすべて地上げしたら相当大きな土地になるなぁなんてことは、誰でも思いつきます。それを現実に仕事として行っているのが地上げ屋さんです。

しかしこれは僕真似できません。体力勝負的な感じでしょうね。資金も豊富に必要そうですから。

売却益として、2.宅地分譲

これは大きな土地を購入して、土地を分割します。場合によれば土地の中に道路をつくります。最近では高度な分譲をされている処があります。敷地内には電線がないとか。電線は地下を通っています。最初からネット回線が開通しているとか。今から未来は敷地全部にwifiがあることは当たり前になるのでしょうね。

僕が過去に調査した分譲地では敷地内の道路は勿論のこと、公園まで造成している処ありました。道路を公道にするのか私道にするのかで管理者がかわってきます。都道府県は私道のままであって欲しい感があります。なぜなら道路の管理費が必要だからです。

同じことは公園にも言えます。公園を造成して都道府県に寄付すると言うても受け付けてくれません。なぜなら公園の管理や安全の責任が都道府県側になるからです。

これらの道路や公園の管理はこの分譲地を購入した人の費用負担になります。なんだか分譲マンションみたいです。

この宅地分譲のキャッシュポイントは大きな土地を購入して造成し、小さな土地に分ける。その小さな土地を売却して転売益を得る部分です。そして管理費する部分です。ここに建物を建てて建物で利益を得ている場合もあります。

これも規模が大きすぎて僕では真似ができません。

運用益としては、

  1. 一時使用賃貸借
  2. コインパーキング
  3. 借地権での賃貸借

運用益として、1.一時使用賃貸借

土地だけ駐車場にして貸す場合が想定されます。駐車場ですから借地借家法上の賃貸借契約にはなりません。ゆえに借りている側に権利が発生しません。将来転売するときを想定すると良い運用の仕方だと思います。

この場合は消費税は必要ありません。消費税の件は各税務署に相談してくださいね。条件を満たせば必要ない場合があります。

運用益として、2.コインパーキング

画期的な発明というても過言ではないと思います。これも一時使用賃貸借になります。まさに一時使用ですからね。この場合は残念なことに消費税は必要です。理由はコインパーキングにしている為に設備がなされているからです。設備があると消費税課税の対象になります。

運用益として、3.借地権での賃貸借

一時使用賃貸借とは似て非なるものです。土地を借りる権利ですからね。この権利の売り買いもあるぐらいです。土地を借りる権利を売るとか買うとかです。

借地権の土地には借地権者名義の建物や設備が建築できます。借地権者以外の名義の建物は建築できません。その場合は転貸扱いになり、借地権のルール上違法行為になります。

不思議なことにこの借地権名義の建物を第三者に賃貸することは法律上合法です。転貸禁止であるので第三者に転貸しているように見えますが法律上は可能です。

で、どうしたの

僕の場合は借地権を持っている側です。僕個人名義の借地権です。ここからややこしいのですが、僕は法人経営もしています。お金に絡むことはすべて法人で処理する方針で経営しています。

で、個人名義の借地権の上に建物を建てる場合、僕の方針では僕が代表を務める会社名義にしたいのです。減価償却とか税務処理もありますし。仕事と個人を分けたいのです。

しかし借地権上これは許されない行為で、もし僕の会社名義の建物を建築した場合僕は契約違反で借地権の契約解除になります。

で、仕方がないので僕の個人名義の建物を建築して建物ごと僕の会社に賃貸しています。ここで僕と僕の会社との賃貸借契約をしています。そして僕の会社と店子との賃貸借契約にしています。これなら限りなく会社で処理できます。

で、どうするの

土地だけでは収益を出すのは難しく感じます。もしもうすでに土地がありどうしようかなぁなんて考えておられるのなら借地権がお薦めです。

僕にもいろいろな方が相談にみえます。どう考えても借地権での土地運用が一番リスクがない運用方法だと思います。昨今普通借地権はあまり流行りではなく定期借地権が善手ではないかと思います。

定期借地権は契約更新しない借地権です。普通借地権は更新がない借地権です。ゆえに借り手が借りる気があるなら永遠に契約解除できません。で、定期借地権が善手と思う理由です。

まとめ

今から土地を購入して土地だけで収益構造を作り出すのは難しく思います。一部地域や国道沿い土地などでは採算が合う場合もあるでしょうが。

もし今土地だけあるのなら借地権がお薦めのように思います。自分でリスクを取る覚悟ならその土地に収益性のある建築物を建築するのも一案です。

駐車場やコインパーキングも方策としては良い選択と思います。共に一時使用賃貸借になりますので借り手に権利が発生しません。土地の未来の利用を想定しているのであれば得策だと思います。