不動産投資【キャッシュフロープラスは当たり前】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

どうされましたか

不動産投資　キャッシュフローって何。

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　キャッシュフローマイナスでも可と判断する人おる。

不動産投資　キャッシュフロー

キャッシュフォローの厳密な意味は別にあるように思います。不動産投資としてのキャッシュフローの定義の一例を記載します。

月々の家賃から金融の返済つまり金利と元金の合計と管理費用を引き算する。尚且年次では固定資産税都市計画税を引いた残りをキャッシュフローと定義します。

で、どうなるの

ここからが少しイメージしにくいかもしれませんが、上記の定義でキャッシュフローがプラスになっても利益額はマイナスの可能性がある場合もあります。

えっ、と思われるでしょうがあり得ます。利益額はマイナスですから所得税はかかりません。で、手元現金だけ残る。こんな虫のいい話あるのです。

なぜって、それはね。建物の部分で減価償却出来るからなんです。減価償却費用は不動産購入したときにもう既に支払っていますので手元のお金から減る訳ではありません。あくまで帳簿上のお金です。で、利益額から減価償却費用を引き算するとマイナスになる場合ある。しかし月々の手元現金はプラスに傾く。

逆のパターンではキャッシュフローがマイナスで、利益額はプラスになる場合があります。なぜって、それはね。返済金の元金返済部分が利益勘定になるからです。金利は経費になりますが、元金分は利益扱いになります。で、計算すると月々のキャッシュフローはマイナスであるのに利益になる。これは相当きついです。なぜならこの利益に対して税金がかかるからです。税金は現金で支払いますからね。

昔の人はうまく言うたもので、勘定合って銭足らず

甘く見てはいけません。万が一資金ショートすると資産もある利益もあるのに破産もあり得る。で、返済出来なくなる。資産手放す。銀行取引停止。まったく良いことありません。将来に不動産投資も出来なくなる可能性あります。

このパターンは返済期間が相当短い場合です。なぜなら、返済期間が短いと言うことは月々の元金返済額が多くなるからです。先に記載しました元金返済額は利益勘定ですので。これは金融するときに相当シュミレーションして返済期間を決めるべきでしょう。

整理してみますと、

  1. キャッシュフローがプラスになる場合で、利益はプラスになる場合とマイナスになる場合がある。
  2. キャッシュフローがマイナスになる場合で、利益はプラスになる場合とマイナスになる場合ある。

理想はキャッシュフロープラスで、利益はちょっとプラスぐらいか。

この塩梅がそれぞれの投資家の思惑があるのです。

整理してみますと、

キャッシュフロープラスは当たり前として、

  1. 利益が出た場合は税金を支払います。手元現金が出ていきます。
  2. で、節税に努めたとして利益が出なくなったとします。税金支払わなくて良くなりますが、損益の会社には銀行お金貸してくれません。

ここ裏腹です。ゆえに次の不動産買えなくなりそうです。

整理してみますと、

  1. 調整は上記した返済期間と借入金の塩梅でしょう。理論的には返済期間を長く取るとキャッシュフローはプラスになりやすい。
  2. また、返済期間を短くするとキャッシュフローはマイナスになりやすい。尚且利益が出易い。なぜなら元金返済額は利益の勘定になるから。

で、どうしたの

僕、不動産投資を２０歳代で見様見真似で始めました。当然手元にお金ないですからキャッシュフローはプラスになるのは当たり前と信じていました。ここマイナスになれば生活出来ませんからね。または、他に収入があるとしても不動産投資は事業ですからキャッシュフローマイナスなんて考えたこともなかったです。

それが不動産投資をしている廻りの人を観察してみると、キャッシュフローマイナスでも平気な人います。彼らの言い分は今採算があってなくても将来採算が合うはず。今収入があるから所得税多く支払ってる。不動産投資で損益をつくり将来の資産にするとかしないとか。

で、どうするの

不動産投資で最大のリスクは借りた金返せなくなることです。借りた金返せなくなることに対するリスクヘッジは手元現金があることです。

手元現金を用意するには何が何でも月々のキャッシュフローをプラスにするべきです。ここがプラスであれば多少のリスクは負えます。

まとめ

キャッシュフローは月次では家賃収入からお借入金の返済元金と金利を引いて尚且管理費を引く。尚且年次ではここから固定資産税都市計画税を引いた残りのお金と定義する。

何がなんでもキャッシュフローをプラスにすることが最大のリスクヘッジだと僕は信じています。

しかし中にはキャッシュフローを平気でマイナスにしている不動産投資家います。他に収入があればこれもありなのかとも思うようになってきました。投資家はいろいろな思惑があることも最近では理解出来るようになりました。