大賀 信幸 
どうされましたか
不動産の権利って何。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資の中で不動産の権利を解説します。権利っていろいろあるの。割と簡単ですが奥が深い。
不動産投資 権利
不動産の権利として所有権と借地権の２つです。
所有権
自分の不動産であるという権利です。所有権は一般には誰かからの所有権移転になります。移転するには所有権移転登記をします。移転事由としては、売買、相続、贈与などがあります。
借地権
借地権は字のごとく不動産を借りる権利です。借りるのに権利あるのぉ。と言われそうですがおおありです。借りる権利は最強に強いのです。特に借地権は権利が強すぎて普通借地権から定期借地権という新しい借地権が出来たほとです。普通借地権は借地権の期限がない借地権です。定期借地権は期限がある借地権です。普通借地権では地主は１度借地権で貸してしまうと殆ど将来自己使用は無理です。貸す相手を変えることも貸す相手との契約を解除するにも相当難儀です。殆どできないというた方がいいぐらいです。
最近では定期借地権付きの分譲マンションがあります
だいたい５０年間の定期借地権です。５０年後には明け渡さなければなりません。こんな分譲マンション売れるのかなぁと観察してました。意外に売れてます。ただ、再販は難しそうですね。例えば最初の所有者が３０年間持つ。そして転売しようとします。次の所有者はあと２０年しか持てない。ここに心理的な壁がつくられるような気がします。つまり転売しにくい。または相当安い値段で転売することになるような。
ではなぜ借地権があるのでしょうか
僕の観察では地主にとって将来も自己使用しないのであれば、土地だけなのでリスクも少ない。で、借地権で誰かに土地だけ貸そうという発想になったのでしょう。ここに地主が建物を建てて建物ごと貸すには土地代以外に建物建築費必要です。土地を相続や贈与などで所有権移転した地主としてはほぼノーリスクで土地を貸してお金にできます。ゆえに借地権が成り立つと観察できるのです。
で、どうなるの
不動産には所有権と借地権がある。借地権は普通借地権と定期借地権がある。昨今では定期借地権が主流です。で、ここからなんですが、
借地権の売買があるのです
土地を借りる権利を売り買いするのかいなぁと聞こえてきそうですが、売買あるのです。この売買益は地主には入ってきません。借地権を持っている人に入ってきます。そして名義がかわれば名義書換料とか言うて別に地主にお金を支払う場合が多いのです。これらも地域的な相場があるので良く観察してみてください。
で、どうしたの
僕は所有権も縁があります。借地権も縁があります。１９９０年代のバブル経済崩壊で僕の友人知人が６名自殺しました。破産は数知れず。僕は幸運にも無傷でバブル経済崩壊を迎えました。崩壊後も無傷です。あまりにも身近な人の多くが破産したのでバブル経済崩壊後僕は多額の借金をして不動産を購入するのが怖くなりました。
ゴルフでいうイップスのような感じです
バブル経済が破綻しました。その後リーマンショックなどがありました。東北の地震ありました。失われた２０年とか言われました。株価も上がりませんでした。
大きなお金を金融しようとすると思考が止まり金融出来なくなりました
僕の信用上問題ないのにも関わらずです。困りました。しかし不動産投資をやめる訳にはいきません。仕事ですから。で、不動産市場を観察して僕なりに結論したのが借地権です。
借りるのにもお金が必要ですが、所有権ほどではありません
手金の範囲です。借地権に僕が注目した１番の理由は、別のブログに記載します。これなら出来そうです。で借地権も相当詳しくなりました。僕は現在では合計６０００㎡ぐらいの借地権を扱っています。
最近借地権契約した土地の多くは普通借地権ではなく定期借地権が多いです。定期借地権が今後主流になるようです。
で、どうするの
ブログ読者ならまずは基本である所有権から不動産投資をはじめるのが善手のような気がします。理由は最悪所有権を手放してつまり売却してもゼロ円にはならないからです。所有権の強みですね。損切はあるかも知れませんが。ある程度土地の貸し借り、建物の貸し借りを経て借地権も経験上トライしてみるぐらいが良いのではないでしょうか。借地権は手放すと場合によってはゼロ円になります。毎月の家賃もかかりますし。割と刺激的ですよ。
まとめ
不動産投資として権利の種類は所有権と借地権がある。所有権は一般的です。借地権は地主との関係があるので難易度は上がるのではないか。しかし僕は借地権も不動産投資に取り入れている。特に最近の借地権は普通借地権ではなく定期借地権が多い。これも時代の流れであると思います。
リンク 不動産検索サイト
リンク 金融比較サイト
内部リンク 僕がバブル経済崩壊で無傷の理由
内部リンク 借地権に僕が注目した１番の理由
