不動産投資 リスク 高い【投資の中でも不動産投資のリスクどうなのか】

どうされましたか

不動産投資のリスクは高いのか。

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資の中でリスクはどうなのか。高いのか。低いのか。

不動産投資 リスク 高いのか

不動産投資に限ってリクスは低いのではないかと思います。ただ不動産を取得する時期とか場所を選定出来ればの話です。

1990年代に不動産バブルがありました。坪単価60万円ぐらいの土地が坪200万円ぐらいしてました。その土地を友人が購入しました。

誰がどうみてもこの購入は間違ってるのではないかと僕思いました。友人は判断をミスしているのではないか。僕友人に聞いてみました。投資はあくまで自己責任ですから友人といえ僕がとやかく言う筋合いではありません。

で、どうなるの

友人曰く このバブル時期であるから不動産に消極的であった自分も不動産を持とうと思うようになった。

友人曰く このバブル時期であるから銀行融資もついた。だから今は不動産買い時であるとの見解。

で、どうしたの

僕はこの時期どうしていたかというと、不動産買うのをやめていたのです。その半年前までは積極的に4件の不動産取得してました。

友人は今から不動産投資。僕はその頃不動産投資やめてた時期。

この差は何なのかを考えました。

友人は不動産市場そのものを見ていたような気がします。

具体的には、

  1. 不動産の価格
  2. 金融緩和

僕は同じ不動産でもこれは投資であるのか投機であるのか。

投資と投機の違いはその資産運用に対して将来的に価値が増えるのか、短絡的に一時的に価格が上がるのか。

僕も友人と同じように不動産や金融の市場を見ていました。

  1. 不動産の価格
  2. 金融緩和
  3. 家賃の変動

この3つを見ていました。友人は2つ。

僕は最後の家賃はこれ生活すべてではないかと思いました。

投資と投機の違いは家賃が不動産価格の上昇に付いてくるか否かで判断していました。

家賃が不動産価格の上昇に付いてくるようであれば投資と判断できます。不動産価格が3倍になり家賃も同じく3倍になる。これ採算が合います。投資の定義である将来的に価値が上がるに相当します。

家賃が不動産価格の上昇に付いてこなければ、これ投機と判断していました。不動産価格が3倍になっているのに家賃は2倍で止まっている。いつかは破綻します。なぜなら不動産の価値は家賃があってこそですからね。

友人が不動産投資を始めた時期で尚且僕が不動産投資をやめていた時期はこんな感じでした。

  1. 土地の値段上がる
  2. 建築費用上がる
  3. 金融緩和
  4. 家賃変化なし

最後の家賃変化なしと僕は感じたので、不動産投資をやめていました。

これ正解やったような気がします。多少金融の緩和があっても、金利が安くても返済期間が長くなっても根底に流れている状況はどうなのか。市場を観察していれば見えてくるものもあります。

友人は破綻しました。

で、どうするの

あの頃僕もまだ20歳代で歳も若くてですね。廻りの経営者や銀行の担当者、支店長なんかは大人に見えました。彼ら人生の先輩達は皆、今は不動産買い時。今買わずしていつ買うねん。日本は今まで一度も不動産の価格が下がったことない国。

だから今は買い時

なんて若い僕に伝授してくれました。この思いが相当未だに強くあるので僕大人は嘘つきと結論しています。後で検証したことですが、僕にその時期不動産投資を勧めていた人はですね。

そもそも不動産投資したことない人でした

銀行の担当者←サラリーマンですからね。給与所得=労働収入で生活している人です。

銀行の支店長←これも同じくお勤めの人。銀行の担当者よりも上職であるのは違いないのですが、同じように給与所得者ですからね。そもそも投資したことない人。

世間はなぜ泳ぎもしたことない人に水泳を習うのかと疑問を持ってた時期でした

人間の判断を誤らすのは表立った役職や学歴なのかとも思います。僕のようにそのどれもがない者の方が市場に対して素直になれるようにも思います。

まとめ

不動産投資でリクスを考えるとき、その購入時期さえ間違わなければそんなにリクスは高くないのではないか。購入時期を間違わないようにするには素直に市場を観察するべき。

泳ぎもしたことない人に水泳を習うとか

ひょっとしたら意見を聞くのも間違いの元ではないか。意見を聞くと聞いたことが心に残ります。正常な正確な判断に迷いが生じるように思うのです。

市場を観察するコツや人の意見を素直に聞くコツは、相手の職業上の地位や役職、学歴なんかは無視する方が良いのではないか。ただただ目の前にある人だけを見るとか。ただ目の前にある市場だけを観察するとか。

最善手はもう既に上手に泳げるようになった人に水泳を習うのが良いのではないか。小学生の頃の公園でサッカーしているお兄ちゃんにボールの蹴り方教えてもらうのと同じ。

自分より下手なサッカー兄ちゃんにはボールの蹴り方教えてもらわないですからね。これが社会に出るとどうも目の前の現象から目の前の現象以外のことで判断するようになりますね。

これ他人事ではなく僕はいつも意識しています。