大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資でリスクについて。リクスが低い理由は。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資の中でリスクが低いと思う理由。
不動産投資 リスク 低い
学生の頃から親元を離れている友人達も多くいました。学校の近くに下宿。昨今ではワンルームマンションが選択肢になるのでしょう。
家賃は安い処でも３万円ぐらいはします。都会のワンルームマンションは５万円ぐらいからかなぁ。社会に出てマンションを借りる。家賃は１０万円ぐらいになります。彼女の家に転がり込むという手もありますがこの場合は特殊能力ですのでここでは触れません。
話かわりまして、何か欲しいものがあれば探す。例えばパソコン。値段を調べて相場を知る。適当な納得できる性能と値段であれば購入する。購入する為のお金は、支払えることを前提にパソコンを探します。これ当たり前です。
不動産に話を戻します。生きる為に最低限必要なものは安全に暮らせる空間です。決して豪華でも利便性がよくなくても安全に暮らせる場所は絶対に必要です。
安全に暮らせる場所は借りるか買うか転がり込むしか手に入らない。実家に居候と言う手もあるが。
この場合、借りると選択した人を考察します
店子の心理は住む場所や空間などの条件と支払える家賃の相対で決まる。店子が支払える家賃を前提に店子がその空間を選びます。
そして当たり前のように保証金や敷金がある。昨今では家賃保証会社に支払う保険料もある。仲介手数料もある。ゼロの処もある。
で、どうなるの
普通に保証金を支払って当然としている処が不動産投資側のりクス回避の一部になっています。先の家賃保証会社への保険料も同じです。りクスヘッジする為の方策が古くからありそのリクスヘッジのノウハウが今、保証金や家賃保証会社への保険料になっています。
パソコンは生きるに絶対に必要ではない。
しかし安全に暮らせる空間は絶対に必要です
家賃を商品であるパソコンに置き換えると、こんなに売りやすい商品はないように僕は感じるのです。なぜなら家賃は絶対に必要な商品であるから。そして当たり前のように家賃を支払うのに保証金を預ける習慣があるから。
尚且、賃貸借契約の場合は保証人まで必要としています。
で、どうしたの
保証金入れて尚且、家賃保証会社の保険料入れて尚且保証人必要かと僕疑問を持っています。大家さん側から見ると保証が多い方が良いに決まっています。
しかしこれはいくら何でもやり過ぎです。
僕の場合は店子が法人の契約が多いのです。僕も法人を経営していて思うことがあります。例えば僕が不動産を借りようとします。で、大家さんや地主さんとの賃貸借契約を結ぶとします。
その契約の条件で、僕が決めているルールがあります。
僕が賃貸借契約を店子として結ぶときの保証人の条件です。契約の当事者が僕の経営する法人の場合、保証人は代表の僕だけであるべきです。
契約によれば、僕以外の保証人を要求してくる大家さんいます。この場合僕は契約を断ります。なぜなら僕以外の保証人を探すとなると、その探した保証人になる予定の人から逆に僕が保証人を頼まれることになるからです。
家賃の保証人ぐらいと思うなかれ。退去の場合の現状復旧費用など多くの費用が発生する可能性があります。また保険未加入で建物に損害を与えた場合も大変なことになります。第三者のこれらの保証は出来かねます。
事業は自己完結すべきです
しかしですね。未だに法人契約の場合は第三者の保証人を求めてくる大家さん多いです。
で、僕の場合は僕が大家さん場合で店子が法人の場合、店子の法人の代表以外の保証人を求めていません。これは保証金を預けてもらって尚且保証人必要かに自問した結果です。
なんぼ何でももらい過ぎやろぉと思うのです。事業はリクスつきものです。法人の契約で法人の代表者以外の保証人を求めると自分のリスクだけが減るように思うのです。不公平である。これでは僕運に見放されるように感じるのです。
この結果法人の店子さんに喜んでもらってます。意外にも家賃の不払いやトラブルは殆どありません。
で、どうするの
店子と賃貸借契約を結ぶときは普通にしておけばそれで十分にリスクヘッジになる。なぜなら保証金預かって尚且保証人付けて尚且家賃保証会社が付いているのですからね。
まとめ
不動産投資でリスクを考えるとき、家賃入金リスクは限りなく少ないと結論できます。とするならリスクは家賃入金リクス以外にあるように思います。しかし不動産は消えてなくなるものでもないし。火災保険もあるのでそうそうリクスはないように僕は思います。
道を歩いていてもリスクはありますからね
あえてリスク回避と言うなら、不動産を買う時期と買う場所を選定することでしょう。不動産の用途もいろいろあります。僕は３種類に分けています。
・住居系
・商業系
・物流系
この３つを場所柄や時期に応じて組み合わせています。
