大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資でリスクとリターンってどう。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資ではリスクとリターンは表裏一体とか言うけれどもほんとにそうなのか。
不動産投資 リスク リターン
リスクリターンでネット検索するともっともらしい言葉が並びます。
- ハイリスクハイリターン
- ローリスクローリターン
しかしこれ本当なんでしょうか。誰もがローリターンを目指して投資をしていないように思うのです。僕も当然そうです。かというて誰もがハイリターンを目指しているとも思えない。なぜなら未来は見えないから。
誰もがリスクを平気で取っているようにも思えない。かというてノーリスクで投資をしているとも思えないのです。
僕も含めて、ある程度の自信や確信があり投資出来る範囲で投資してみる。結果は未来に聞く感じではないですか。
とするなら、投資するときにはリスクやリターンの考え方をちょっとだけ横に置いておく。そして何をするかと言うと現実を観察する。
すると限りなくリスクは減るような気がします。そしてリターンはあまりかわらないのではないか。
家賃収入を元に不動産投資を考えてみます。家賃が爆上がりすることは想定外でしょう。家賃が上がると言うことは経済の成長があってのこと。個人の収入も増えてはじめて家賃の値上がりがある。
今の日本でそうそう経済の成長は見込めないのではないか。家賃の値上がりが見込めないと仮定すると土地そのものの値上がりも見込めないのではないか。せいぜい現状維持と仮定してみる。
とするなら、如何に購入時期を選ぶか。如何に不動産の条件を選定するかに掛かってくるように思うのです。
で、どうなるの
明らかにリスクが高い不動産あります。
例えば、新築の分譲マンション投資のように思うのです。なぜなら全額借り入れし２０年返済ぐらいに設定しても、購入したその月から逆ザヤになるから。金融機関が２０年以上の返済期間を認めてくれるなら再考の余地はあるかもしれません。
または、新築分譲マンションを購入する人が不動産以外に収入のある人の場合は、税金のことを考慮するとその人の生涯では、益になっている場合もあるかもしれません。これもしてみなければ分かりません。
または、中古の分譲マンション投資なら逆ザヤにならない可能性あります。その場合は、耐用年数と返済期間のせめぎ合いになりそうですが。
例えば、新築の一棟マンションなんかはそれ単体では全額借り入れしても先の分譲マンションと同じく月々では逆ザヤになります。
しかし新築一棟マンションはそれなりに需要あります。なぜなら他の事業をされていて不動産を持ちたい企業もある訳です。減価償却資産にもなりますし。これ節税に使えます。土地は減価償却にもなりません。これ純粋に資産に計上できますし。
しかし不動産投資目線だけで新築一棟マンションは購入した時点で逆ザヤです。ゆえに不動産投資だけでそれを生業にしようとすると無理が生じます。リスクだけになるようにも思います。
しかし減価償却資産を節税に使うと実際にはどうなるのか。他の事業とからめてどうなのか。これはやってみなくては分からないのが実態ではないでしょう。
これとは逆のパターンでは、
例えば、住宅ローンで中古の戸建てを購入した。狭いながらも楽しい我が家で快適に暮らしていた。良い感じです。
で、急な転勤で泣く泣く引っ越しせねばならなくなった。これもよく聞きます。仕方なしにこの家を他人に貸してみた。すると偶然にも月々の住宅ローンの返済金よりも多くの家賃が入った。これはノーリスクです。月々のキャッシュフォローがプラスになる訳ですからね。
で、次の家は他人に貸すことを想定して再度住宅ローンで購入してみる。あくまで住宅ローンですから自分で住むことが前提です。しかしやむにやまれぬ事情がある場合もある。
で、どうしたの
これらの例で、あきらかに逆ザヤになる不動産を購入しなければ相当リスクは減るように思うのです。で、僕は例えば中古の戸建て住宅を事業ローンで購入したりしています。これなら全額借り入れても初年度から初月からキャッシュフォローはプラスになります。つまりほぼノーリスクでリターンだけある状態です。
で、どうするの
あきらかに初月からまたは初年度から逆ザヤになる不動産は購入しない。そんな不動産に投資しないを徹底すればリスクは限りなくゼロになるように僕は思います。
まとめ
リクスとリターンは表裏一体なのか。これ疑問です。試しにネットでググってください。似たような文章が羅列されています。リターンを取るにはリスクが必要とか何とか。これ嘘のように思います僕。
リスクとリターンが表裏一体と言う人は投資でうまくいってないのか、または投資したことない人のようにも僕感じます。人生一回で命も一つ。そんなにリスクは背負えないですよ。
