大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資で一戸建てってリスクってあるの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資で一戸建てでの投資は可能なのか。リスクはどうなのか。
不動産投資 リスク 一戸建て
普通に一戸建てといえば一戸建て住宅のことだと思うのです。この一戸建てでリスクはどうなのか。結論を先に書くとリスクは殆どゼロではないか。
僕も複数の一戸建てを所有し運用しています。僕の場合の運用の定義は転売するとこをあまり念頭におかず、家賃収入を得ることを重きにしています。
当然、街を歩いていても電車に乗っていてもリスクはあります。風邪を引いて症状を抑えようとしている薬を飲んでもリクスはあります。
リスクをどこまでリスクと定義するかによります。地震や台風の災害リスクもあります。がけ崩れや地盤沈下のリスクもあります。店子家賃不払いのリスクもあります。火災リスクもあります。これらをリスクというと不動産投資は一戸建てに限らず必ずリクスありです。
上記はリクスではありますが、回避出来るリスクでもあります
地震では、建築確認申請時の年月日で判断出来るのですが、旧耐震基準とか新耐震基準とか２０００年耐震基準とか。くれぐれも建築物の竣工年月日ではなく確認申請の年月日ですよ。これお間違いなく。
ま、現時点の判断では１９８１年施行の新耐震基準に合致していれば殆どの地震リクスには対応できるでしょう。しかし決してリスクゼロではありません。
台風などの地震以外の自然災害のリスクに対しては、先ずはその建築物の存在している場所を選ぶことである程度のリスク回避はできます。がけ崩れや地盤沈下などは特にです。
多くのがけ崩れや地盤沈下はその場所に原因があります。山を切り出している崖地とか。これ現地に行ってその土地見たら誰でも分かることやと思うのです。何せ崖ですからね。何かあれば崖崩れるの分かると思うのです。
どうしてこの崖地に家を建てるとか、投資不動産取得する意味が僕には理解できません。
山には切土と盛土があります。両方避けるべきでしょう。切土は崖です。盛土は盛った土ごと崩れます。
崖崩れや地盤沈下のないような場所を選んだとします。で、残るリスクは台風と火災でしょうか。その両方は火災保険で対処できます。
火災保険は焼けなければ補償されない保険のように思われますが、これ違います。台風でも補償されます。落書きでも補償されます。火災保険は相当素晴らしい保険です。保険料も安く僕は思えます。
で、どうなるの
あと残るリスクとしては、店子が家賃支払えないリスクでしょうか。これ店子と賃貸借契約をするときに保証金や保証人、家賃保証会社などがありますので契約の内容によってリスク回避できます。
最大のリスクは一戸建て不動産を購入する価格と家賃と店子付けでしょう。しかしリターンの部分でもあります。
一戸建て購入価格と家賃と店子付けはそれぞれにリンクします。関連します。
この一戸建て不動産の価格が安い場合、おそらく店子が支払う家賃も安いでしょう。安いどころかそもそもその不動産が存在する地域に店子いない場合もあります。
これが最近賑わせている空き家とか空き家再生とか言うやつですね。この空き家になる理由を観察分析すれば、空き家が資産に変わるようにも思うのです。
で、どうしたの
これら一戸建て不動産価格、店子が支払うであろう家賃、そもそも店子がいる地域なのかこの３つの塩梅を考えるのが一戸建て不動産に投資する醍醐味でしょう。
当然、不動産価格が安く、店子には不自由せず、家賃が高い一戸建てがあれば理想ですがこの条件に近いものを探すのが一戸建てに限らず不動産投資全般にいえることです。
で、どうするの
一戸建て不動産に投資するリスクをあえていうとするなら、一戸建て住宅にひと家族ですから他の不動産投資に比べて多少手間がかかることかもしれません。この手間は不動産仲介業者が大方してくれますが。
それとこれもあえて言うと、一戸建て住宅ですから家賃の総額はそんなに高額にはなりません。これを理由に一戸建て住宅に投資するのを嫌う投資家もいるようです。
まとめ
僕は一戸建て住宅は大好きです。この手間がかかるのが何とも良い気づきになるように思えます。不動産にはそれぞれに生活があります。掃除するとか。雨漏りするとか。下水が詰まるとか。台風くるとか。
その度に対応します。僕がする場合もあるし、うちのスタッフがする場合もある。仲介業者が対応してくれる場合もあります。保険会社が対応してくれることもあります。その度に何か気が付くことがあるのです。
例えば、この地域でもっと不動産を増やしていこうとか。逆にこの地域ではもう不動産に投資するのはやめようとか。保険会社の対応が良いとか良くないとか。店子が求めているものは何なのかとか。
これらを面倒やと思うなら一戸建て不動産に投資をするのは全てにリスクとなるでしょうね。
