大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資 一戸建てとか戸建て賃貸とかどう。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 一戸建て賃貸 創意工夫。
不動産投資 一戸建て
一戸建て賃貸の定義みたいなものがあるとすれば。読んで字のごとし、一戸建ての家を取得して賃貸する。これ意外に需要があるように思います。
参入障壁の少ないのは自宅として取得した家を賃貸してみることでしょうね。ここからがグレーゾーンと言いますか黒ではないけれども不可抗力的な。。
自宅を取得する場合を考えます。普通に自分の住む家ですから手元現金があれば手元現金で購入。なければ住宅ローンで購入するとします。
手元現金で購入ではまったく問題はないのです。問題は住宅ローンで購入した一戸建てを賃貸しても良いものなのか。ここ最大に重要やと思います。
そもそも住宅ローンは住宅ローン控除や長期の返済期間が設けられています。なぜなら住むための家を購入するのですからね。ここ法律も相当借りる人に有利に働きます。フラット３５とか言うてローン返済期間が３５年間の住宅ローンも存在します。
この借り手に相当優遇されている住宅ローンを不動産投資に使うとこれはルール違反です。一括返済を求められたりします。あくまで自分の住宅を取得するための住宅ローンですからね。
しかし、自宅を住宅ローンで購入した。急な転勤があった。家族で転勤する。これよくある話です。だから持ち家はダメなんだと言う人います。だから賃貸の家が良いのだと言う人います。で、すでに住宅ローンで自宅を購入した。転勤になった。この家どうしようとなります。
選択肢普通は２つです。売るか、貸すか。僕なら躊躇なく貸します。この場合は住宅ローン会社に連絡してやむにやまれず貸す選択をする旨を伝えればまずは了承されます。
で、この家を貸します。ほとんどの場合月々のキャッシュフローがマイナスになります。具体的には３０００万円ぐらいの住宅を住宅ローンで購入した。返済期間は２０年間。月々の住宅ローン返済額は１５万円。この家を賃貸すると家賃は１２万円。で、月々差し引き３万円のキャッシュフローマイナス。持ち出しになりますね。
僕は何が何でも月々のキャッシュフローはプラス派なので、普通はこのような案件ではそもそも投資をしません。
で、どうなるの
ここからが考察なのですが、自宅を購入するときにこの家をもし賃貸すると言う目線で探せばどうでしょう。あくまで投資家目線で自宅を探す。
自分が住みたい家ではなく家賃することを想定してこの家から入るであろう家賃から逆算して購入する自宅の予算を決める。例えば先の３０００万円の家ではなく中古の２０００万円の家を探す。２０年返済で月々９万円。家賃は変わらず１２万円とするとキャッシュフローはプラス３万円になります。
ここで、また考察なのですが２０００万円で自宅を購入して、賃貸してもそんなに多く月々のキャッシュフローはプラスになりません。上記の例でも３万円ですからね。
再度考察すると、２０００万円でもあまりプラスにならないのか。ではどうするか。買値をもっと低いものにする。ローン返済期間を長くする。
僕は自宅と投資物件とは明確に区別しています。しかし将来何があるのか分かりません。未来の想像は出来ても未来は見えないですからね。上記は自宅を取得する場合、安全側に判断する考え方のひとつです。
で、どうしたの
別の案件では、例えば僕の場合でしたら、４００万円で購入した戸建てがあります。当然中古戸建てです。家賃１０万円で住んでいる人いました。この住んでいる人ごと譲り受けました。
あまりにも採算が良いと感じるでしょう。４００万円は安く感じるでしょう。これには理由があります。再建築不可の不動産なのです。前面道路幅が４メートルない。ゆえに現存する建築物は基準時の考え方があるのでそのまま。しかし再建築できない。
ここは購入するときに判断躊躇する処です。僕は躊躇せずに購入しましたが。この物件は同じような建築物が２棟になっていて、それぞれが独立して建築されていました。で、２棟ごと購入しました。２棟とも家賃１０万円で住んでおられました。合計８００万円。家賃合計２０万円。逆算すると利回りは３０％になります。
８００万円を１０年ローンで購入しても月々ローン返済額は８万円。家賃収入２０万円。差し引き１２万円の計算が成り立ちます。１５年ローンでは、月々のローン返済額は５万円。差し引きでは月々のキャッシュフロー１５万円になります。
しかし再建築不可なので経年してこの建築物が建築物として機能しなくなれば解体して更地にしようと考えています。更地にしてどうするのか。駐車場にしようと思います。車は入れますので。経年して建築物として機能しなくなるまではこのまま家賃収入を得る。で、駐車場として賃貸する。この考え方で、損はなしの判断です。
ざっくり計算して３０％の利回りなので４年で家賃収入だけで元がとれます。この不動産購入してもう５年が過ぎましたので、マイナスになることはありません。
で、どうするの
別の事例では、これも僕の場合ですが。駅から遠い。土地面積は２５坪。用途地域は住居系。この条件で更地でした。ここに新築で住宅を建築して賃貸しても採算が合いません。ローン返済期間を長くしてもあまり面白くない。
で、廻りを観察した結果、倉庫を建築しようと判断しました。それもコストを安く収める為にあえて木造で建築しました。外壁と屋根素材はトタン板。２階建て。階段で登れるようにして１階倉庫で２階は事務所にも出来る空間だけ。安価にするために内装はなし。設備は給湯器ひとつと手洗いとトイレ。これ究極のコストダウンと思います。
で、倉庫として賃貸しました。何と家賃２５万円で賃貸できました。土地代１５００万円。建築費１０００万円。合計２５００万円です。で、年当たりの家賃収入が３００万円。ざっくり１２％ぐらいの利回りです。
まとめ
戸建て賃貸は参入障壁が少ないように思えます。これはおそらく賃貸人をイメージしやすいからだと思います。特に今まで自宅として住んでいた場所を賃貸すると、過去の自分に賃貸する感じになりますからね。
ここらへんからイメージして、戸建て賃貸だけでなくいろいろな不動産に投資するのはどうでしょう。僕はこの戸建て賃貸が大好きです。何だかそこに生活があるように感じるからです。
