不動産投資　失敗【家賃集金　トラックリース契約　取れないものは取れないなぁ】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

どうされましたか

不動産投資って失敗あるの。

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資での家賃集金の失敗例です。この失敗も時間かかりました。

不動産投資　失敗　家賃集金　トラックリース契約

物流系の話です。割と古くからお付き合いのある運送屋さんでした。運送屋さんですからトラックを停める土地を貸していました。家賃が滞るようになりました。今後のこともあるので家賃集金ノウハウを集めている最中でした。

家賃集金と言うよりも債権回収ですね

僕は他にも事業をしているのですべての債権に対しての回収ノウハウ必要です。ミナミの帝王の萬田銀次郎とか闇金ウシジマくんとか映画でもありますが、あんな感じです。しかし実勢は僕ら合法なのであんな感じにはなりません。

長期で泥臭く殆ど債権回収は出来ないと結論した方が良いのではないかとも思います

と言うより、債権回収はトラブルになる前に手を打つのが基本に思います。このトラブルになる前とはどの時点なのか。

僕の経験から言うと家賃でトラブルになる瞬間は１回目の家賃滞納があったときではないか

この時点で何らかの手を打つのが善手です。例えば保証人を追加で付けるとか。退去を申し出るとか。保証金の確認をするとか。

僕の場合は商売をしている店子では手形をもらうようにしています。しかし昨今手形小切手は一般的ではないです。そもそも当座預金口座を持ってない処も多いです。

で、どうなるの

今回は運送屋さんですから彼らの資産は何か。トラックなんです。しかし運送業の法律は１９９６年に改正されましてトラックはリースでも可となりました。ゆえに、トラックをリース契約で営業ナンバー取っている運送業者では彼らの会社の貸借対照表の資産の部にはトラックは記載されていないのです。トラックを所有していなくても運送屋さん出来るのです。

で、どうしたの

トラックのリース契約の場合は債権回収でトラックも取れないとなります。

別に僕が彼らのトラックを引き上げるわけではないのです。抑圧に使えるのです。債権回収にトラックと意識付けすれば良しです。それと僕なりにいろいろな債務者を観察してきた結論としては、

債務者はどのような順番で債務を返済しているか

  1. 銀行への返済
  2. 従業員への給与
  3. 一般債権者
  4. 家賃
  5. 飲み屋のツケ

だいたいこんな感じで債務者は支払いをしますね。これほんと。４番目の家賃。これは保証金があるからそれまでは退去させられないとの判断でしょう。

そして最後に飲み屋のツケまたは３番の一般債権者です。つまり出入りの業者ですね。運送屋さんなら下請けの運送屋さんとか。ま、表現は悪いですが、自分より立場の弱い人に対して踏み倒しますね。

もう一度債務支払の順番を見てください。これはね。僕が観察した処、怖いもの順に並んでいるの分かりますか。債務者から見て怖いもの順でお金を支払うのです。

目線をここに落とすとですね

家賃は相当下です。つまり僕ら大家さんは店子に舐められているのです。怖くないのです。ゆえに怖いもの順に支払うと仮説を立てた場合、僕らも怖い人にならなければならないのです。で、先の家賃を支払わないとトラック引き上げるぞとするのです。

で、どうするの

店子がトラックをリース契約していない場合

トラックの使用者と所有者の欄があります。で、この使用者は運送屋さんです。所有者の欄も運送屋になります。可能であれば僕の名前に変更するのです。

店子がトラックをリース契約している場合

同じように所有者と使用者の欄があります。しかしこの場合所有はリース屋さんですので僕の名前には変更できません。

もし同じような事例でお困りとしますと。店子がトラックをリース契約していない場合はトラック名義を大家さん名義に名義変更すれば良いと考えます。これが善手でしょうね。使用者の欄に運送屋さんの名前があれば運送業は営業継続できますからね。

店子が手形小切手を切っている場合は手形で支払いしてもらう。えっ、手形で家賃と思うでしょう。これがま、使えます。

なぜなら店子が手形を不渡りにすると銀行に対しての信用がなくなるので店子は今後お金も借りれなくなります。ゆえにどんなことがあっても手形の支払日に支払いしようとします。この詳細は別のブログで記載します。

まとめ

今回僕の場合、店子の運送屋さんはトラックをリース契約してましたので上記の手段は使えませんでした。手形も無理でした。そもそも当座預金口座を持ってなかったのです。

もし裁判しても以下の順番でお金を債務者は支払います。家賃は３番目の一般債権者と同列になります。まだ保証金があるだけましとも考えることができます。

法律的には、

  1. 税金
  2. 従業員への給与
  3. 銀行への返済と同列で一般債権者と家賃と飲み屋のツケ

となります。しかし銀行は担保取ってるので３番の中でも優位に債権回収できます。家賃も保証金があるだけましとなります。

ゆえにこの店子からの家賃の回収は出来ませんでした。回収するために他の手も打ちました。別のブログで記載します。

債権回収はトラブルになる前に手を打つのが最善手です

このトラブルになる前とはどの時点なのか。僕の経験から言うと家賃の場合は１回目の家賃滞納があったときとしています。

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