どうされましたか
不動産投資する為に不動産手に入れました。火災保険の詳細に付いて知りたい。地震保険との関係は。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資で絶対に必須なのが火災保険です。火災保険と地震保険に付いて解説します。
不動産投資 火災保険 地震保険
もともと損害保険に疎い僕でしたがひょんなきっかけから保険代理店になりました。生命保険と違い損害保険の保険代理店はどちらかと言えばストック型の仕事になりますね。僕はフォロー型の仕事と思っていました。
ここで言うストック型とフォロー型の仕事
ストック型の仕事とは例えば不動産投資みたいな仕事のことです。仕事をすればするほど、不動産投資に例えるなら不動産を購入し運用すればするほどその仕事からキャッシュが生まれます。そして不動産そのモノとして資産が増えます。借りた金返すことにより負債がなくなってきます。正にストック型でしょう。もし不動産投資途中で不動産投資を辞めてもストック的に家賃収入が入ってきます。
それに比べてフォロー型の仕事は例えば手間賃仕事的な
労働収入的な。手間が掛かる仕事をすれば手間賃がもらえる。労働をすれば労働に対しての賃金がもらえる。労働をやめれば賃金も発生しない。手間賃収入も同じですね。
似たような仕事に手数料仕事があります
何かをすれば手数料を頂ける。これが手数料仕事。例えば税理士。例えば弁護士。これらは手数料仕事の典型です。何かをしなければ手数料を頂けない。つまり何かをするために労働であったりする訳ですから労働収入としての側面でもあります。税理士も弁護士も仕事を辞めれば手数料入ってきません。
損害保険の保険代理店もフォロー型の仕事と思っていました
手数料収入的な。ゆえに上記税理士や弁護士の仕事形態と同じだと思っていました。保険に加入して頂けると客からもらう保険料の中から保険代理店手数料を得る。だいたい顧客からもらう保険料の15%から20%が手数料になります。年間の火災保険料が10万円ならだいたい、1万5000円から2万円が手数料収入です。
ゆえに、これらの仕事を取り続けなければ保険代理店業務は継続しないと思っていました
ところがよく考えると、例えば火災保険では家がある限り顧客は保険に入り続けてくれます。とするなら、1度火災保険の客になってくれた顧客からは一生保険手数料が入ってくると言う夢のような仕事だと気がつくのにそんなに時間は掛かりませんでした。ここ大事ですね。
僕ら不動産投資をしているから特にこの部分は強調したいのです
損害保険の保険代理店業務は非常に不動産投資的な仕事です。顧客を得るまではフォロー型の仕事ですけれども1度顧客になればストック型の仕事に変身する。
これ自動車保険も同じです
1度自動車保険の顧客になった客から一生自動車保険手数料が入ってくるのです。ゆえにある程度事務所経費が出るぐらいの顧客数と保険売上を確保すると完全にストック型の仕事になります。
保険代理店業務自体が投資対象的な感じになります
後は顧客が増えるごとに二次曲線を描いて売上は増えます。どこまで追いかけるかはその経営者の肝にもよるでしょうが。で、これが火災保険の損害保険の代理店の実態です。
ここに地震保険も取り扱うと保険代理店としては既存の顧客からの客単価が上がります
ゆえに保険会社や保険代理店にとってはこれも夢のような話です。顧客が支払う保険料も高額になりますので手数料も高額になります。保険代理店としては万々歳です。
しかし顧客の立場ではどうでしょう
地震保険の加入条件は火災保険に加入してからでないと入れないのです。地震保険単体では無理なのです。なおかつ、地震で被害があったときは、火災保険に加入したときの補償金額の2.5%、15%、30%、50%しか保証されないのです。例えば火災保険に加入するときに火災で全壊したときに2000万円の保険であれば2000万円出ます。
しかし地震で全壊してもその50%の1000万円が出るだけです
この全壊算定されるかは現場に来る保険鑑定人によります。適当な取り決めがあります。ネットで地震保険を調べると、全損した場合は100%と記載している記事あります。
僕が上記した数字と違いがあります
これはね。ここ大切。元々地震保険は火災保険の補償金額の半分での契約になっているのです。ゆえに火災保険の補償金額2000万円とするなら、地震保険の補償金額は満額でその半分の1000万円になります。これを保険会社は100%保証と記載するのです。数字のマジックです。僕は正確に火災保険補償額2000万円に対して地震で被害に合った場合の補償額は1000万円と記載します。ゆえに地震で全損になった場合50%しか補償されませんよと記述しています。
で、どうなるの
保険会社や保険代理店側から火災保険や地震保険をみると相当良い仕事であると考えられます。なぜなら保険料と保険手数料が永久的に入ってくるから。しかし客側からみると火災保険は万が一のときには全額出るけれども地震保険は最大に出て50%。ここ思案のしどころです。
で、どうしたの
僕の場合は日本の建築基準法を信じていますから統計では1981年以降の新耐震基準では大地震のときに全壊するのは全体の3%。そもそも津波の恐れのある処やがけ崩れの恐れのある処には僕不動産所有しません。
ゆえに僕は火災保険には絶対加入するけれども地震保険には入っていません。
で、どうするの
くれぐれも不動産投資用の不動産を所有するときもご自宅を所有するときも地震のときに津波、がけ崩れのある場所は避けてくださいね。この避ける、選択しないのが最大のリスクヘッジですからね。その上で保険のリスクヘッジがあるのですからね。
まとめ
不動産投資物件、自宅など不動産を所有すると火災保険は必須と考えてください。地震保険は加入するのは良いですが、そもそも地震の被害が少ない場所を選んでください。がけ崩れ、津波の起こりにくい地域です。これは地図見れば一目瞭然です。1981年より新しい建築物は地震で3%崩壊する。この数字をどうみるかやね。
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