不動産投資【ワンルームで成功ってどの状態を言うのかなぁ。そもそも成功の定義は何】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　ワンルーム　成功

不動産投資で成功って何という話になると思うのです。不動産投資をされる人はそれぞれ経済状況も考え方も資産内容も違うと思うのです。

書き出して一覧にしてみます。

  1. 守るべき人がいるか否か
  2. 仕事の内容
  3. 年齢

1.守るべき人がいるか否か

家族構成を加えても良いかもしれません。生涯ひとりの方もおられるでしょう。守るべき人がいる場合もあります。守るべき人がが子供の場合もあるでしょうしパートナーの場合もあります。守るべき人がお爺ちゃんお婆ちゃんの場合もあります。不動産投資を専業でされている場合は守るべき人は社員になるかもしれません。

いずれにせよ、生涯ひとりと守るべき人がいる場合では考え方に相当差異があるように思います。

2.仕事の内容

不動産投資を専業でされている人。お勤めをして尚且不動産投資をされている人。ご自分で事業をされていて尚且不動産投資をされている人。不動産投資以外に株式投資などをされている人。事業投資をされている人。仕事毎に、リスクはどこにあるのかって見方もできます。

不動産投資を専業でされている場合は、専業ですからあまりリスクは取らない投資をされるのではないかと感じます。かというて不動産投資を兼用でされているから大きなリスクを取るかと言えばそうでもないような気もします。

3.年齢

９０歳から不動産投資をする人も少ないような気がします。なぜなら、投資の現実は時間を見方にするからです。悲しいかな９０歳では時間が味方になりにくい感じもします。しかし年齢で不動産投資を否定している訳ではありません。現実問題として、不動産投資で金融機関から借り入れをする場合個人では９０歳では借り入れは難しいようにも思います。

かというて、若すぎるのも社会的な信用という意味では金融機関への信用を得るのは難しいと感じます。例えば僕の場合でしたら、２０歳ぐらいの時に不動産投資を思いついて、学生しながら金融機関に不動産投資するから金を貸してくれと言いにいったことあります。当然、まったく相手にされませんでした。これは仕方ないですね。

しかし昨今学生起業家も多く存在しています。若く事業家として成功されている人も多々見受けられます。２０歳代で株式公開をされているような事業家もおられます。僕の場合は、２０歳で若いから金融機関への信用を得ることができなかったのではなく、単純に僕に２０歳の時は信用がなかったから金融機関は相手にしてくれなかったと結論できます。

で、どうなるの

守るべき人がいるか否か、仕事の内容もまちまちで、年齢もいろいろ。当然考え方もにも違いがあるのは明確です。経済状況にも違いがあります。

そのすべてに対して不動産投資で成功とは何かと定義すると、毎月、毎年のキャッシュフローがプラスになることだと僕は思うのです。

これがキャッシュフローマイナスになると、毎月か毎年で投資したお金以外のお金を持ち出す必要があります。

おそらく、この状態になれば不動産投資は失敗したと言えるのではないかと思うのです。

で、どうしたの

毎月のキャッシュフローがマイナスであれば不動産投資は失敗したと記載しました。なるほど、失敗です。しかしここからが投資の摩訶不思議な処で、失敗したと思っていた不動産を転売したらキャッシュフローマイナスがすべて解消して全体ではプラスに転じたって例あります。

例えば、不動産価格１０００万円のワンルームマンションを購入したとします。表面の利回りは５％ぐらいと想定します。これは失敗と言えるのか。はたまた成功なのか。

普通に考えて全額借入金で資金を調達し、投資不動産を購入すると不動産の利回り５％では毎月のキャッシュフローはマイナスになります。当然毎年のキャッシュフローもマイナスになります。当然返済期間にもよりますが。

しかし、全額手元資金で調達して、借入金をゼロでこの不動産を購入した場合はどうでしょう。当然固定資産税、都市計画税は必要です。管理費用も必要です。これらを支払ってもおそらくキャッシュフローはプラスになります。

上記のように、同じワンルームマンションで同じ価格で同じ利回りでも、この物件を投資対象とする投資家の環境の差異により、キャッシュフローがプラスにもなりますし、キャッシュフローがマイナスにもなる。

つまり、ワンルームマンションに投資をしたから成功したのではなく、ワンルームマンションに投資をしたから失敗したのでもないことを結論とします。

で、どうするの

不動産投資は、ワンルームに投資したから成功でもないです。失敗でもないです。戸建て住宅に投資するから成功でもなく、ビル１棟に投資するから失敗でもないのです。

不動産投資は、投資対象の用途や形態で成功や失敗が決まる訳でもないのです。同じ条件でも投資する人のおかれた環境によって成功や失敗が決まるように思います。

ゆえに、投資する前に十分投資家としての自身の環境を考えて投資物件を選定するべきです。

まとめ

不動産投資の成功の条件はキャッシュフローが毎月、毎年プラスになることと僕は定義しています。

不動産投資の成功や失敗は決して、その対象物の形態だけで決まる訳でもありません。なぜなら不動産投資をする投資家のおかれている環境によるからです。