大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 初心者 失敗
不動産投資での失敗の種類は多いように思います。細かなことでは境界明示でもめるとか。境界でもめるって軟ではなく、割と大きな問題になります。
知人で、境界明示のトラブルで裁判になり、せっかく不動産投資をする為に得た土地に建物が建築できなくなりました。只今裁判中ですから。
例えば店子からの家賃が集金できないとか。延滞があって、追い出すこともできないとか。なぜなら裁判所の判決が必要ですからね。
裁判するにも時間と金がかかります。こうなれば何が悪いのかわかっているけれども、手がだせない状態になります。これらも失敗と言えば失敗です。店子を甘くみていた処が失敗です。
不動産投資初心者であるから失敗にビビりそうですが、実は初心者であるから、例え失敗しても大勢に影響はないようにも思います。
初心者では、いきなり大きなお金を借りることもできないでしょうし。僕もそうでしたが、いつもビビりながら投資をしていた記憶があります。
だいたい、いつもビビりながら投資をしている段階で、あまり大きな失敗はしません。一番怖いのは慢心です。今も僕ビビっています。
ビビるということは慢心とは一番遠い処にありますから、失敗はしません。もし失敗しても大丈夫です。大きな損害にはなりません。
で、どうなるの
具体的には、初心者で失敗しそうなことを一覧にしてみます。
- 物件を得る
- 必要以上の保証人
- 逆ザヤ
- 利益に目が眩む
- 金利に敏感になり過ぎる
- 利回りを気にし過ぎる
- 家賃集金
- 裁判
で、どうしたの
詳細です。僕の方針も記載します。
1.物件を得る
所有欲が強すぎて金融などで無理をする感じかなぁ。これは初心者に限ったことではないですが。あと１００万円出すと手に出来る不動産がある。この１００万円をどうするかってことです。無理をして１００万円をつくるのか。僕なら無理はせず、最初の計画どおりの物件を探します。もし探してないのであれば、時期がきていないとして諦めます。
2.必要以上の保証人
銀行などの金融機関の言いなりになりそうな感じです。金融機関は客に金を貸して返済してもらうのが仕事です。なおかつ、完全に返済されるまでにリスクを避けようとします。当たり前です。
この場合僕も経験しましたが、法人などの場合では僕以外の役員の保証を求めてきたりします。方針としては、代表職以外の保証人の求めには応じないと僕は徹底しています。
もし、金融機関が代表職以外の保証人を求めてきた場合は、その金融は断るべきです。
3.逆ザヤ
これも所有欲が強すぎる感があって判断を間違えることがあります。先の例ではあと１００万円出せば、いい物件があるけれども。。。の判断に迷うことを記載しました。
似たような例ですが、毎月の収支が少し足らない場合があります。毎月の家賃収入が１０万円で、毎月の返済金が１１万円とか。毎月１万円の逆ザヤになります。通年ではこれらの他に固定資産税なども支払う必要があります。
この例え１万円でも計画段階で逆ザヤになるような物件には手を出さないことを徹底します。これ、意外にひっかかる罠ですよ。
4.利益に目が眩む
物件を得る前に、収支の計算をして、利益が出ると結論されることってあります。利益が出るから物件を得ようと判断します。ここまでは正常な判断です。
しかし、この利益とは別の手元の現金がどうなるのかを想像しない人も多々おられます。利益が出るのに手元のお金が足りない。
原因はすべて、返済元金のことを忘れているのです。返済元金はだいたい利益扱いになってしまいます。しかし現実には返済元金ですので利益にはなりますが、金融機関に返済するお金です。つまり手元のお金が足りなくなります。
ここ間違うと、破産することもあり得ます。なぜなら、金融機関にお金を返せなくなるからです。
5.金利に敏感になり過ぎる
金利は安い方が良い。これ誰でも分かります。しかし金利を決めるのは金融機関です。そのときの自身の信用状況や市場の状況で金利が決定されます。
僕らが操れるのは、金利ではなく返済期間です。返済期間を長くすると手元のお金に余裕がでます。黒字倒産することは少なくなりますが、全体をみた場合多くの金利を支払うことになります。この塩梅が難しいのです。
金利より、返済期間を長めの方を僕はすすめます。ここの処はそれぞれの投資家の投資判断になるとは思いますが。
6.利回りを気にし過ぎる
利回り１０％より３０％の方が、誰が考えても良い。しかし一般に利回りの良い物件は古いとか。遠いとか。狭いとか。いろいろ難点があります。これらを受け入れた上で、利回りの判断をすべきです。
7.家賃集金
不動産投資というていますが、殆どの投資家は不動産賃貸業です。賃貸業ですから家賃の集金があります。世の中には家賃を支払うことを当たり前と思わない人もいます。
保証金、保証会社、保証人などの確認や段取りをしておくべきです。
8.裁判
ついつい、裁判したことのない人は裁判するとか言います。僕の経験では裁判して良いことなんて１度もなかったです。特に損害賠償請求の裁判なんて、裁判に勝っても相手にそのお金を支払う財力がなければ１円も取れないのですから。
可能であれば、裁判はしない方針が最善手だと思います。しかし、ついつい白黒はっきりさせるとか言う人います。
で、どうするの
どうやら皆同じ石に躓くように思います。僕も躓いた石です。これらの情報を共有するだけで躓く石は少なくなるように感じます。
まとめ
不動産投資の初心者の失敗ってあまりビビることはないですよ。なぜなら失敗してもあまり大きな損失には成り得ないからです。しかしものごとは慎重に。
