大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 入門
何をするにも最初は初心者です。結論として、何から始めても良いのではないかなぁ。ただし、もし今から始めるのなら人任せにせず、事業計画とそれに伴う物件の選択、同時に金融機関との借り入れの相談や契約すべて自分でしてみるのが最善手だと思います。
で、どうなるの
具体的にはどのような事をしなければならないかを一覧してみます。
- 不動産投資物件の選択
- 事業計画作成
- 仲介不動産屋さんとの面談や相談、打ち合わせ
- 金融機関との面談や相談、打ち合わせ
- 買付
- 不動産売買契約締結
- 金銭消費貸借契約締結
- 決済
- 登記
- 店子付け
- 管理
だいたいこんな感じです。一度全部を経験してから他に任せることが出来る分野は他に任せるのが良いと思います。僕もそうしています。
1.不動産投資物件の選択
具体的な予算や用途を決めます。例えばいきなり最初から１０億円の不動産への投資するというても無理ではないでしょうが、あまりにも無謀ではあるような感じがします。融資が必要なら金融機関は融資してくれないかもしれません。
例えば、１０００万円ぐらいまでの予算で不動産投資をするとか。その内、１００万円は手金を出すとか。また、建築の用途は何なのか。
例えば、コインパーキングなのか。住居なのか。それとも倉庫なのか。事務所なのか。これは投資家が狙っている市場を明確に具現化することになります。
この狙っている市場はもちろん地域にもよります。例えば僕の場合では工業地帯が身近にあったのでどうしても工業地域系の物流とか、工場とかが視野に入っていました。
住宅街で始めるときには、当然住宅街ですから住居を目的にするのが善手だと思いますが。逆説的に皆同じような狙いですから、あえて住宅街で駐車場を想定しても面白いかもしれません。
2.事業計画作成
自分の事業ですから事業計画書を作成しなくても誰も怒る人いません。学生時代なら宿題提出せずに無視してたら怒られましたが。しかし暗算で事業計画をしても良いですが、検証しやすいように事業計画書として作成するのが善手です。
また、この事業計画には物件の規模や価格、借入金額、返済期間などを記載します。当然、以下に続く、仲介不動産屋さんや金融機関との話し合いの場にも持参できます。
3.仲介不動産屋さんとの面談や相談、打ち合わせ
上記の事業計画に則って物件を探す必要があります。上記の事業計画は最終的には精度を求めるべきですが、最初はばくぜんとでいい感じです。例えば住居系で予算１０００万円ぐらいの投資物件ないかなぁとか。それで家賃が年間１００万円ぐらいあればなぁとか。
こんな感じの計画を仲介不動産屋さんに持ち込んでみるのです。するとアドバイスも頂けるでしょうし。事業計画の不備を指摘してくれるかもしれません。
だいたい、この２，と３，の繰り替えしです。すぐには物件って見つからないこと多いですからね。
いよいよ物件が見つかった。次には以下の4.に続きます。
4.金融機関との面談や相談、打ち合わせ
借入金に頼らずに不動産投資をする方もおられるでしょう。しかし今後も不動産投資を長期的に続けようと考えているのであれば、あえて金融機関からの借り入れをして不動産投資をするのが善手だと思います。
理由は、金融機関のお金を貸すという考え方も得ることが出来るでしょう。金融機関への自身の信用をどのように構築するかも得ることができます。なぜなら、今後も長期的に不動産投資をする考えなら、借入金に頼らざるを得なくなるからです。というより、金融機関の協力を得ての不動産投資の素晴らしさに気がつくからです。
5. 買付
仲介不動産屋さんを介しての買付を入れてみます。4.で面談した金融機関のローン特約をつける場合もあります。もし金融機関からの借り入れが出来ない場合はこの買付はなかったことにするという特約です。
6. 不動産売買契約締結
買付も無事通り、金融機関との借入金の審査もオッケーがでました。いよいよ売買契約の締結です。この場合に手付金などの金額を先に決めておき、手付金とともに契約するのが一般的です。
場合によれば売り主買い主、仲介不動産屋さんが一同に集まる場合もあります。昨今では持ち回りと言うてそれぞれ書類だけ廻ってきて署名押印して郵送もあります。
7. 金銭消費貸借契約締結
銀行融資の審査が通り、実際にお金を借りるときの契約書です。借入れ年月日、借入金額、返済期間、金利、元金均等返済か元利均等返済かの選択などが金銭消費貸借契約書に記載されています。
8. 決済
いよいよ最終的に売り主にお金を支払う日です。通常は金融機関の応接間なんかを借りて行います。この場に売り主、買い主、仲介不動産屋さん、司法書士の先生が同席します。
9.登記
上記8.の決済はだいたい平日の午前中に行い、すぐに司法書士の先生が必要書類を携え法務局で登記をします。実際に登記完了はその後になりますが。同日に行うのが通例です。
10.店子付け
仲介不動産屋さんには２種類あります。不動産売買の仲介をしてもらう場合と賃貸の不動産の仲介をしてもらう場合です。店子付けですから賃貸の仲介不動産屋さんにお願いします。よくある駅前の不動産屋さんのイメージです。物件資料を持参して、店子付けを依頼します。
または、売買の仲介をしてもらった仲介不動産屋さんにお願いする場合もあります。ここらへんは臨機応変に対応します。
11.管理
最終的に投資物件の管理が必要です。共有部分の清掃とか。火災保険の対応とか。これらを専門にしている管理会社もあります。自分でも可能です。
で、どうしたの
上記の1.から11.まで専門資格者が必要な場合を除き、僕は人任せにせず、全部自分でしてみました。管理に至っては最初は自分で清掃までしていました。
しかし、こなれてくると自分で出来ることと人にお任せするコツが分かってくるようになります。こうなればしめたもので、人にお任せ出来る部分は任せるのが善手だと思います。
で、どうするの
全部人任せにしようと思えば全部人任せに出来るのも不動産投資です。しかし最初は入門として全部自分で行うのが、最善手だと思います。なぜなら理解が深まるからです。
まとめ
不動産投資の入門としては、可能な限り全部自分でしてみるのが良い感じだと思います。清掃ひとつ取りましても、自宅の自身の部屋の清掃と仕事としての清掃では意識が違います。
全部自分でしてみて、人にお任せする部分は任せるようにするのが最善手に僕は思います。
