大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 失敗 戸建て
失敗の定義も成功の定義も難しいのが投資です。失敗と思ってたのが未来には爆利を生むこともまれにありますし。成功と思って気を許してたら、とんでもないことで足元すくわれる可能性もあります。
このブログでいう失敗とは投資する不動産を借入金で購入したとして、家賃収入からその借り入れたお金を返済しつつ、毎月のキャッシュフローがプラスになることを想定します。
決して、利益が出るとか出ないとかではないことを強調します。なぜなら利益が出ても手元のお金が足りなくなると破綻します。その結果破産となる可能性も大いにあり得ます。
で、どうなるの
戸建て住宅を購入してこれを賃貸する。キャッシュフローがプラスにならない要因を一覧にしてみます。
- 戸建て住宅の価格が高すぎる
- 戸建て住宅の場所が賃貸住宅に適していない
- 戸建て住宅から得るであろう家賃設定が低すぎる
- 借入金の返済期間が短い
- 借入金が多すぎる
- リフォームに過剰な費用を費している
1.戸建て住宅の価格が高すぎる
マイフォームを何らかの事情で賃貸することもあります。この場合はマイフォームを不動産投資物件としてみると、価格が高すぎる感があります。
自分で住むために購入した住宅を賃貸に出すのですから仕方がないといえば仕方ないのですが、これらも含めて自宅を購入する前に、もし賃貸に出すのであれば。。。との認識で予算や価格を想定してみるとこのミスは防ぐことができます。
最初から賃貸にする目的で戸建て住宅を購入する場合もくれぐれも採算の合う予算で戸建て住宅を購入する必要があります。
2.戸建て住宅の場所が賃貸住宅に適していない
これもあり得ます。例えば俗にいうところのベッドタウンとか。ベッドタウンは和製英語らしいです。ベッドタウンと言われる処はバス圏であったり街なかから離れていたりする場合が多いです。
ここを自宅とするなら、何となく覚悟もできますし、多少不便でも自宅であるからね、と納得も出来ます。しかしこの場所を戸建て賃貸として、借りる人がいるか否かとなれば普通はいないと思われます。
借りるのであれば街なかで便利の良い処がそれなりにそれなりの家賃でありますし。わざわざ余程の理由のない限りバス圏では無理があるように思います。
賃貸目的で戸建て住宅を購入する場合も気をつけなければなりません。持ち家に適した場所と賃貸に適した場所があります。賃貸目的であれば賃貸に適した場所を選ぶべきでしょう。
3.戸建て住宅から得るであろう家賃設定が低すぎる
逆説的に１，と関連するのですが、戸建て住宅の購入価格が高いと家賃も高くせざるを得ません。ここバランスが重要です。安ければいいとは言わないですが、不動産価格、家賃共に適正な価格があるように思います。
4.借入金の返済期間が短い
極端な話、借入金の返済期間を例えば５年とかにすると多くの場合、毎月のキャッシュフローがマイナスになります。ここ最大に重要です。利益が出てもキャッシュフローがマイナスでは次の展開には進めなくなるからです。
5.借入金が多すぎる
一般的に投資しようとする不動産と家賃収入のバランスが崩れている場合があります。しかしこの物件をどうしても手に入れたいとか。ここに収支計算ではなく、人間の欲望が出てくる物件あります。
このような場合は、得てして物件が高価な分、全額借入金とした場合、全体のバランスが崩れてしまいます。この場合のバランスの一覧です。
- 物件価格
- 借入金の額
- 金利
- 返済期間
- 家賃収入
このような場合は、借入金を少なくする。ある程度の手金を入れる。返済期間を長めにとることでこれらのバランスの崩れを調整します。決して物件価格の割高が悪い訳ではなく、全体のバランスが崩れていることに問題があるように思います。
6.リフォームに過剰な費用を費している
これよくしがちなんです。ついつい過剰なリフォームしてしまうのです。リフォームのコツはまずは予算上限を決めることです。そしてその予算を厳守することです。書くのは簡単ですが、なかなか実行に移すのは難しいです。僕の場合は、殆ど何もしません。当然雨漏りとか、襖障子に穴があいていれば別ですが。何とかなるものですよ。
で、どうしたの
僕の場合は、戸建て賃貸に関してはあまり無理をせず手に入る物件だけを厳選しています。探せばあるものです。
で、どうするの
上記逆を意識してください。具体的には、
- 戸建て住宅の価格が適正なものを選ぶ
- 戸建て住宅の場所が賃貸住宅に適しているものを選ぶ
- 戸建て住宅から得るであろう家賃設定を適正にする
- 借入金の返済期間を長くする
- 借入金を適正にする
- リフォームに過剰な費用を費やさない
まとめ
戸建て賃貸で余程のことがない限り失敗はしないような気がします。もし失敗とするなら、以下一覧を参考にしてみてください。きっと答えが見つかるはずです。
- 戸建て住宅の価格が高すぎる
- 戸建て住宅の場所が賃貸住宅に適していない
- 戸建て住宅から得るであろう家賃設定が低すぎる
- 借入金の返済期間が短い
- 借入金が多すぎる
- リフォームに過剰な費用を費している
