大賀 信幸 
不動産投資 失敗したらどうなるの
ありがたいことに僕、不動産投資してて失敗ばっかりしていますが破綻していません。どこまでが成功でどこからが失敗かの定義もあいまいです。
僕の失敗例を少し
賃貸借契約書を店子と交わします。締結するとも表現します。賃借人と賃貸人。借りる側と貸す側ですね。店子さんと大家さんとも表現します。
僕不動産投資している訳ですから大家さんです。上記の表現では賃貸人です。お金を頂いて不動産を貸している。不動産投資の最初の失敗はこのお金を頂いてるつまり家賃ですけれども、家賃を頂けない。踏み倒されるとか。店子が破産するとか。情に流されて判断を誤るとか。
で、どうなるの
あまりにもありすぎて、ここに記載するにも情けない。
契約書の件
先に記載した賃貸借契約書ですが、大家さんと店子さんが締結します。当然大家さんが店子さんに不動産を貸してその対価として家賃をいただく。
契約書は大家さんと店子さんのことを、甲乙と表現します。大家さんが甲で店子さんが乙です。もう２５年以上前の話ですが、僕が不動産投資始めた頃、何も知りませんでしたので見様見真似で賃貸借契約書を僕が作成しました。
双方署名捺印して契約締結。で、この店子さん先日退去しました。２５年間も店子さんでいてくれました。２５年間も僕に家賃支払続けてくれました。ありがたい。で、契約書見直すと、甲乙逆に書いてました。
つまり、僕が家賃を支払うとなっていました。これ訴訟されれば僕が負けると思います。幸い店子さんは訴訟しませんでしたが。
例えば、二十歳代の若いご夫婦が店子さんの件
大阪市内は新婚さんに家賃補助がありました。月額２万９０００円。家賃は７万円でした。この家賃が不払いになりました。３ヶ月分の保証金を頂いていますからのんびり構えてました。
その内家賃支払うやろぉと僕思っていました。管理会社から連絡があり、もう少し待ってくれと店子から連絡あったとの事。僕待てないと電話で伝えました。それからまた不払い。いよいよ限界になりましたので管理会社と共にこの若い新婚さん訪ねました。
旦那さんは現場仕事しているらしく職人さんでした。夫婦仲も良い感じでした。賃貸借契約のときに一度お会いしました。それが、現場までの勤務途中の交通事故で足を怪我したらしくギブスしてました。交通事故相手側の保険も保証もなく、揉めているとのこと。ご自分の保険も掛けてなかったとのこと。こんな状況で家賃３ヶ月溜めている。
旦那さん働けない。この家追い出されたら嫁子共々ホームレスになる。この状態で僕との面談になったのです。玄関に入ると小さな靴がある。３歳ぐらいの女の子の靴。旦那さんと奥さんの靴。
ポストにはサラ金からの郵便物。部屋の中は散らかってる。どうみても夫婦仲も悪くなっているよう。もうすでに生活は破綻している感じでした。
で、どうしたの
で、旦那さんとの面談が始まりました。奥さんと奥さんに抱っこされた女の子の前で、
旦那さん この家追い出さないでください。
僕 無言。
旦那さん 働けない。怪我が治れば働いて家賃支払うからもう少し待ってください。
僕 無言。
管理会社 もう退去お願いします。
旦那さん この家追い出されたら嫁子共ホームレスになる。もう少し待ってください。
管理会社 退去お願いします。
旦那さん土下座して、
旦那さん 嫁を風俗にいかして家賃支払うから、あと１ヶ月待ってください。
僕 嫁風俗は良くない。嫁風俗はやめて別の方法で家賃支払うのなら１ヶ月待つ。
旦那さん ありがとうございます。
で、現場を後にしました。同行の管理会社は、
管理会社 大賀さん待たない方が良いですよ。
僕 なぜ。
管理会社 払えないから。傷は浅い方が良い。
で、1ヶ月後管理会社と僕とでこの旦那さんを訪ねました。部屋は家財道具そのままに夜逃げしてました。ポストには驚くほどのサラ金からの郵便物。
結局、あれこれで５ヶ月分ぐらいの家賃を滞ったままの夜逃げでした。保証金３ヶ月分を差し引いても２ヶ月分の損害。及び家財道具の処理費とこの部屋の改装掃除費用に３０万円ぐらい掛かりました。
あれからもう２５年ぐらい経っています。あの３歳ぐらいの女の子は元気なら今頃３０歳前後かなぁ。どうしてるのか。旦那さんは怪我が治って無事仕事出来るようになったのか。旦那さんももう５０歳を超えている。無事生活しているのかなぁ。嫁さんは変なことになっていないか、未だに心配します。もう今後将来も出会うことはないでしょうけれども。
で、どうするの
情に流されても相手の不幸を招く。情がなければこちらの心が折れる。判断は難しいです。特に賃貸住宅は店子の生活全部が見えますからね。
家賃の件別の例
店子は法人で家賃は２０万円。あれこれあって結局裁判までいきました。僕裁判経験なかったのでどうなるかを観察する為に裁判しました。僕利益も出ていたので、裁判費用や損害は経費や損金になりますからね。僕の観察と経験の為に裁判してみました。
まとめ
裁判勝ちました。強制執行も経験なかったので、強制執行してみました。
結論は裁判勝っても相手側にお金がなければどうしようもないことが分かりました。裁判するまでに解決するのが最善手であることを改めて感じました。つまり今の僕の基準は家賃1ヶ月分滞納があればすぐに退去の段取りをする。これに徹するとトラブルが劇的に減りました。
