大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 ミドルリスク
ハイリスク・ハイリターンとかローリスク・ローリターンとか。言葉では聞きます。一番良いのはローリスク・ハイリターンでしょうか。
別の言葉ではリスク・リワードとか表現します。日本語では損益比率です。１以上なら良いとされています。
１００万円損する可能性がある反面、１００万円損する可能性がある。これはリスク・リワード１と表現します。
これらは本当かってことです
僕はこらの言葉に嘘があるようにいつも思います。なぜ嘘なのか。簡単です。未来は見えないからです。
１００万円損するとか１００万円得するとか、損益比率は分からいのが正しいと僕は思います。具体的には例えば、１００万円で証券を購入する。もしこの証券の価値がゼロになった場合、１００万円の損にはなります。
１００万円の証券がゼロになるまで指をくわえて見てるのかってことにもなります。普通は途中で売却すると思うのです。例えば１００万円が３０万円になった。もう損害は差し引き７０万円も出ている。売却しようとなります。この場合リスクはマイナス７０万円です。
利益を考えます。果たしてこの１００万円が２００万円になる可能性があるのか否かです。僕未来は分からないから、２００万円になるのかどうか分からないが正解だと思うのです。
ゆえにリスク・リワード１と思ってたものは実は１ではない可能性もあります。逆にリスク・リワード１だと思っていたのが結果的にこの株価が５００万円になることもあります。
しかしこれらは結果論です。１００万円が５００万円になる過程において、途中の２００万円で売却することもあるでしょう。
ここまで書いて、だから投資は怖いなぁとか。ゆえに投資はリスクがあるなぁ。やっぱり投資はやめておこうって結論にも成りかねません。
昨今、投資をしないのはノーリスクなのかって事になります。
で、どうなるの
不動産投資はミドルリスク・ミドルリスクとか記載されている記事もあります。これも僕疑います。理由は、未来は見えないから。
同じ不動産投資でもいろいろな手法があるように思います。
例えば、
- 戸建て
- 区分所有
- ビル１棟
- 駐車場
- 転売
- 借り入れする
- 借り入れしない
- これらの組み合わせ
で、どうしたの
具体的には、
1.戸建て
新築や築古の普通の家を購入する。この家を第三者に賃貸する。築古の場合は、水回りなどをリフォームする場合が多いように思います。
築古にも程度があるようにも感じます。殆どゼロ円で仕入れた戸建てをリフォームする場合もあるでしょう。リフォーム代金も含めての投資額になります。
2.区分所有
僕があまり好まない手法です。理由は、投資判断が自身の思うままにならない場合が多いのです。建て替えとか共有部分のリフォームとか。なおかつ、修繕積立金と毎月の管理費用が必要です。
区分所有物件を購入し、賃貸する手法です。
3.ビル１棟
ここにビルと記載しましたが、倉庫とか工場などもこれに該当するように僕は思います。不動産全部が自身の投資対象になるという目線です。
4.駐車場
普通に土地だけを第三者に賃貸する場合、消費税はかかりません。しかし駐車場として賃貸すると消費税が必要な場合もあります。ここ微妙な処です。昨今ではコインパーキングなどもあります。
5.転売
仕入れて売る。転売です。不動産も同じように不動産を仕入れて売る。この転売益をとります。一般的には、家賃収入を得ながら転売時期を見極めつつ、転売する感じになります。
6.借り入れする
不動産投資と他の投資と根本的に違うのはこの借入出来るか否かです。借入するかしないか。不動産投資の効率化を求めるのなら借り入れします。
7.借り入れしない
手金で不動産を得る。借り入れしない分リスクがないように見えますが、本当でしょうか。
8.これらの組み合わせ
借り入れするしないも含めて、転売するしないも含めてこれらを組み合わせするのが一般的です。なぜなら借り入れというても全額借り入れなのか。一部借り入れなのかでも相当感じがかわります。
で、どうするの
具体的にリスク・リワードでは、
1.戸建て
築古を安く手に入れたからローリスクにはなりません。なぜなら、その築古戸建てに店子がつくか付かないかで損益はかわってきます。ゆえに金額だけではなく、店子が付くか否か目線で判断すべきだと思います。
2.区分所有
すべて否定している訳ではありません。駅近の区分所有のマンションなどは比較的店子は付きやすい傾向があります。ゆえに、ローリスクにはなりません。理由は、修繕積立金や管理費用に意外に経費がかかります。これらを逆算すると、意外にハイリスクになる場合もあります。
3.ビル１棟
一瞬ハイリスク的な印象があります。僕も最初はそう思っていました。しかし、投資判断や経年での対応、将来の修繕や転売すべてに自身の意志で判断しやすいのです。
4.駐車場
いまどき、駐車場を借り入れしたお金で購入して経営しても成り立たない感じがします。しかしこれも考えもので、地主から土地を借りて、借りた土地の上でコインパーキングを経営して成功させている人います。いろいろな不動産投資手法あるものですね。
5.転売
普通に仕入れて売る感じです。しかし不動産は仕入れるにも手数料や税金が必要です。売却するにも手数料が必要です。これら往復の手数料や税金を支払っても転売で成功されている人います。僕から見れば天才的に見えます。
6.借り入れする
借り入れ出来るのが不動産投資の利点の最大と僕は思います。しかし借り入れを嫌う人もいます。
7.借り入れしない
借りれしないからローリスクとも僕は思いません。理由は、その不動産に店子が付かなければハイリスクになるからです。
8.これらの組み合わせ
不動産投資の妙はこれらの組合わせです。この塩梅が不動産投資家の実は最大のリスクヘッジと僕は思います。
まとめ
未来は見えなを徹底して投資判断すると意外にリスクが少なくなるように僕は思います。未来は見えないからどうするかって、相当悩みますが。
