不動産投資【地震怖いですね。地震保険で安心ですか】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　地震

明け方までパソコン触っていました。１９９５年１月１７日です。突き上げるような揺れ。今まで経験たことない揺れです。

その頃僕、大阪市内のマンションの４階に住んでいました。エレベーターが止まりました。街灯や信号が消えました。停電です。

すぐにテレビをつけました。僕の住んでいたマンションは予備電源でしばらく停電しませんでした。NHKの寝癖頭のアナウンサーが刻々と状況を伝えていました。

阪神淡路大震災です。淡路島と明石の間にある世界一の吊り橋、明石大橋のほぼ真下が震源地でした。明石大橋は工事中でまだ橋が完成していませんでした。しかし、さすがに日本の土木技術です。地震のことも想定して構造設計されていたようです。大きな被害はありませんでした。地震からすぐに明石大橋は開通しました。

しばらくして、国会で建築基準法の最低限の基準のことを審議していました。僕テレビで観ていました。建築基準法を今より強固にするのか否かの問題でした。

誰が考えても建築基準法の中の構造設計の部分を強固にすると地震には強くなるでしょう。しかし経済的にはどうなのかって問題になります。

建築基準法上の最低限の基準が上がると、庶民は普通に家を持てなくなります。なぜならコストが激上がりするからです。ここ悩ましい処です。

結論は、１９８１年に施行された新耐震基準にとどまりました。細かなことは改定されましたが、おおまかには１９８１年の新耐震基準が今の建築基準法上の構造的には最低限の基準です。

上記国会でも取り上げられたことですが、１９８１年の新耐震基準では大きな地震が起きても約３％の崩壊ですんでいるとのことでした。調査によればこの数字は、多少変化はあるでしょうが。

僕ら不動産投資をするものは、この３％をどう捉えるかです。僕は日本の建築技術を信じてま、３％ぐらいであれば大丈夫であろう。何をしてもリスクはあるからねと考えています。

で、どうなるの

阪神淡路大震災の後、僕日本で地震があれば報道にとくに注力しています。何に注力しているかというと、この新耐震基準に合致した建築物で崩壊している建築物はどのような建物か。

建物は強固でも地盤が液状化して崩壊しているものもあるでしょう。がけ崩れで建物が崩壊した例もあるでしょう。津波で流された例もあるでしょう。

とするなら、がけ崩れと津波の被害が起きない場所を選定するだけでも被害は相当低くなるように思います。

で、どうしたの

僕は不動産を選定するときに、以下のものは選択しません。

  1. 崖地
  2. 切土
  3. 盛土
  4. 新耐震基準以前の建物

1.崖地

毎年のように同じ地域での被害があります。山間部に多い感じがします。崖地です。台風でがけ崩れがあった。崩れた土砂で家がのみこまれた。住人は行方不明。同じような事故が同じような地域であります。これは天災ではなく絶対に人災です。なぜなら崖地を選択しなければ被害に合わないのですからね。

2.切土

山の斜面を想像してみてください。斜面に家は建ちません。どうするかっていうと、この斜面を切り取るのです。ゆえに切土といいます。土を切り取るのですから、切り取られた地盤は弱いです。これ誰でも分かります。こんな土地を選択しないことです。

3.盛土

上記、切土と同じように山の斜面を想像してみてください。斜面には家は建ちません。切土は斜面を切り取りました。盛土は斜面に土を盛り付けるのです。土を盛り付けるから盛土。当然盛り付けた土は崩れます。こんな土地を選択しないことです。一般には切土より盛土の方が危ないとされています。当たり前です。しかしなぜだかこんな分かりきった危険な土地を選択する人います。不思議です。

4.新耐震基準以前の建物

１９７０年までは建築基準法では耐震基準は存在していませんでした。これでは危ないということで１９７０年に建築基準法に耐震基準が定められました。

しばらくこの１９７０年の耐震基準で建築物をつくったようです。しかしすぐに欠点が発見されました。どうやらこの１９７０年基準では危ない感じがする。ものごとはトライアンドエラーの繰り返しです。約１０年後の１９８１年に新しい耐震基準が改正されました。

１９７０年の耐震基準を旧耐震基準、１９８１年の耐震基準を新耐震基準と呼びます。当然僕ら不動産投資をするものは、１９８１年以降の新耐震基準を選定するべきです。

なおかつ、火災保険は必須です。地震保険はどうでしょう。僕は地震保険には加入していません。理由は不動産を選定するときに上記の基準を満たせば問題ないと判断していることと、地震保険は全壊しても半額しか補償してくれないからです。

で、どうするの

場所を選定し、建築確認申請時から新耐震基準に合致した建築物を選びます。日本の建築基準法を信じる限り大丈夫だと僕は判断しています。

まとめ

地震はいつ起こるか分からないです。しかし不動産を選定することは誰にでもできます。まず、場所を選定する。次に建築された時期を選定する。１９８１年以降の新耐震基準に合致する建築物です。これで殆どの地震には対応できます。対応できない地震がきたら諦めることです。僕はそうしています。今の処被害はないですよ。