大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 失敗とは
例えば僕、高校留年してるねんけれども、これって高校生として失敗か否か。微妙な処と思うのです。一応留年はしても卒業したから、僕としてはま、成功のつもりやねんけれども。
僕は、高校３年生で卒業できなくて、高校３年生２回してるねんけれども。その僕が高校１年生のとき、新入生として入学したクラスですでに留年しているヤツがいました。
僕は、こいつバカかと思いました。このバカかと思ったヤツと高校１年生を過ごし、僕が高校２年生になるときに、僕の成績はクラスで下から３番目になりました。
こいつバカと思ってた留年したヤツは僕より良い成績で無事に２年生になりました。僕は下から３番目で、下から２番目のヤツと下から１番目のヤツ２人留年しました。危ない処でした。
こうなってくるとですね。他人のこと、バカ呼ばわりできなくなります。成績１番取るとか。良い成績を確保するとかの次元ではなく、如何にして進級するか目線になってきます。
何とか無事に高校３年生までたどり着きました。後は卒業だけというときに、何だか面倒になって高校行かなくなりました。で、留年。
こうなってくるとですね、僕の母親もすでに諦めの境地で、目線はいつ卒業できるか否かになります。
やっとの思いで卒業するとですね。母親は相当喜んでくれました。
高校留年したのに卒業するだけで喜んでくれると言う状態です。
不動産投資も失敗とは、程度の問題と思うのです。
で、どうなるの
あまり何も考えず、手元にもし現金が５００万円あって、例えば手元現金全額の５００万円で築古戸建てを購入できたとします。この築古戸建てを賃貸に出して店子が家賃５万円でついたとします。
この状態では、不動産投資は成功に僕は思うのです。単純計算すると、家賃５万円ですから１年間では５万円×１２ヶ月＝６０万円です。概算での表面利回りは６０万円÷５００万円＝１２％になります。
管理費や固定資産税、都市計画税などを支払っても採算は合います。
しかし見方を変えると、手元の現金はなくなりますから、次の手を打てなくなります。なるほど、この状態で１０年もすればまた手元に数百万の現金はできます。しかし、時間は有限ですし、物件１つに対して１０年も待てません。
投資家が一生に１回だけ不動産投資をするのであれば、上記は成功と言えるでしょう。しかし日常を投資活動にする為には、失敗かもしれません。
では、何が正解なのか。この失敗や成功の状態は投資家が決めることになるように思います。
投資家が成功と思えば成功です。投資家が最初想像している状態から乖離した結果になると、この投資は失敗ではないかと僕は思います。
僕のお母ちゃんは僕が高校進級するだけで喜んでくれ、卒業すると大喜びしてくれましたからね。
で、どうしたの
僕なら、手元資金５００万円あるとし、築古の５００万円の物件を購入すると仮定すると、いくらかの借り入れをして採算が合うようにしつつ、手元資金が枯渇しないような事業計画を行います。
例えば、手元現金１００万円＋借入金４００万円で採算が合う戸建てを探すとか。築古ですから、返済期間は１０年ぐらいになりますね。
とするなら、家賃５万円で５００万円の物件では採算は合わなくなります。この目線では、家賃５万円で５００万円の物件を選択することは失敗になります。
で、どうするの
家賃５万円を想定するなら、不動産価格３００万円では、採算が合ってくると思うのです。家賃５万円×１２ヶ月＝６０万円。６０万円÷不動産価格３００万円＝２０％。
もしこのような物件を選定出来るとするなら、手元現金１００万円で借入金を２００万円にする。このような物件を５件は持てますね。借入金の総額は２００万円×５件＝１０００万円。
あとはこの考え方の繰り返しで拡張出来ると思うのです。
まとめ
不動産投資で失敗や成功は自身で決めること。しかし、キャッシュフローマイナス。つまりキャッシュアウト。日本語では資金枯渇は完全にその時点で大失敗です。
