大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 儲からない 利益が出ない
儲かるって言葉何だか品がない言葉のように感じます。特にビジネスをされていない人が使う言葉のように感じます。ビジネスをしている人はこの言葉あまり使いたがらない印象があります。
僕も儲かるって言葉は何だか嫌な言葉に感じます。それよりも利益が出るとか出ないと言う言葉に置き換える方が品あります。
利益が出ないと利益が出るとを比べると誰が考えても利益が出る方を選択すると思います。僕も不動産投資をするまではこの考えでした。
で、どうなるの
しかし今では違います。果たして利益第一主義で良いのかってことになります。別に僕は聖人君子ではないですから、人の為に利益度外視でビジネスをしている訳ではありません。利益度外視で不動産投資をしている訳でもありません。
帳簿上の利益が出ても手元のお金がなくなると黒字倒産してしまいます。
ここどういうことやと思われるでしょう。
で、どうしたの
利益が出ないと考えられる原因一覧
- 物件の購入価格が高すぎる
- 家賃収入が低すぎる
1.物件の購入価格が高すぎる
高い安いは相対的です。何に比べて高いのか。これは家賃に対して物件価格が高い場合です。年率概算で計算するとして、家賃の１２０倍を物件価格とすると表面利回りは、１０％ぐらいになります。これを基準にしてみます。月額６万円に家賃とすると、１２０倍掛けると７２０万円ぐらいになります。目安はこれぐらいの物件価格を想定するとおそらく利益が出る物件になるでしょう。
2.家賃収入が低すぎる
物件価格が例えば１２００万円とすると、家賃の目安は１２０分の１ですから、１２００万円÷１２０＝１０万円です。家賃設定がこの１０万円と比べて低すぎるのではないかと思います。これらは物件を選定する段階で気が付きます。
大まかにこの２つが利益の出ない原因だと思います。
似ているのが以下の金融の問題です。
- 借入額が多すぎる
- 金融の返済期間が短すぎる
1.借入額が多すぎる
これは、上記物件価格と家賃の関係とも関連あるのですが、１２００万円の物件で家賃が１０万円の場合は採算に合います。これを１２００万円の物件で家賃が７万円ではどうなるか。借入しない場合は採算に合います。しかし借入するとどうでしょう。７万円の家賃ですから１２ヶ月掛けて８４万円になります。
これを１２００万円で割り算しますと、表面利回り７％になります。これ微妙な値です。
- 借入金額１２００万円
- 金利 ２％
- 返済期間２０年
と想定します。
金利２％ですから、１２００万円✕２％＝２４万円。返済期間２０年です。１２００万円÷２０＝６０万円となります。金利と元金返済額を合計すると、８４万円となり、家賃収入と同じ額になります。
実際には年間の管理費用や火災保険、修繕積立金、固定資産税、都市計画税などを支払わなければなりません。これらをざっくり物件価格の２％とすると、１２００万円✕２％＝２４万円。実質は、毎年お金が足りなくなります。
しかし利益は出ているのです。利益額を計算すると、家賃収入８４万円。これに対して経費処理出来るものは、先ずは金利２４万円、管理費用固定資産税など２％として２４万円となります。
ゆえに、８４万円−金利２４万円−管理費用等２４万円＝３６万円の利益です。
不思議でしょう。実質手元のお金が毎年２４万円もマイナスになるのに利益として３６万円計上される。ゆえに、利益だけを追いかけると思わぬ落とし穴があります。
この場合でしたら、利益は出ているがマイナスキャッシュフローになっています。これを回避するには、借入金額を少なくするのが手です。
例えば、物件価格１２００万円の内、半額の６００万円を借り入れるとして計算してみます。
金利は２％ですからかわりなしで、２４万円。元金返済は６００万円÷２０年＝３０万円。家賃収入８４万円からこれらを引き算してみます。８４万円−金利２４万円−３０万円＝３０万円。ここから管理費用の２４万円を引き算しますと、毎年のキャッシュフローはプラス６万円になります。
2.金融の返済期間が短すぎる
上記の例の借入金を６００万円として、返済期間を１０年として計算してみます。
金利は２％ですから６００万円✕２％＝２４万円。元金返済は６００万円÷１０年＝６０万円。家賃収入は８４万円ですから、家賃収入８４万円−金利２４万円−元金返済６０万円＝ゼロとなります。ここから管理費用等を引き算しなくては、なりません。毎年２４万円のキャッシュフローマイナスになります。
しかし利益は出ているのです。返済期間が短くなっても利益額は変わりません。家賃収入８４万円−金利２４万円−管理費用等２４万円＝３６万円の利益です。
で、どうするの
利益が出ることと手元のお金があることは別物です。キャッシュフロープラスになるように物件を選択します。
まとめ
どうやら利益が出ないという表現と手元のお金がマイナスになるのを混同している感じがします。これらは別物です。理想は利益が出て、なおかつ手元のお金がプラスになるように采配することです。
