大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 失敗 体験談
不動産投資の失敗って数多くしました。ありがたいことに、致命傷には至っていません。不動産投資での失敗の致命傷ってどのような状態か。
おそらく、破産などでしょう。金融機関からの信頼もなくなる。出入り業者からの信頼もなくなる。しかし、ここから復活した人たちも僕数多く知っています。
僕の失敗一覧です。ま、一部ですけれども。
- 建築基準法あれこれ
- 契約書なし
- 家賃回収出来ず
で、どうなるの
詳細を記載しますね。
1.建築基準法あれこれ
直接僕の案件ではありません。誰でも知っている超大手のホームセンターが関西にあります。そのホームセンターが売り場の床面積を増やしたいとの相談を僕が請けました。
容積率建ぺい率を調べてみると、建ぺい率が殆どいっぱいでした。つまり、敷地面積に対する建築面積が筒いっぱいでした。もうこれ以上床面積を増やすことが出来ないと結論しました。
ホームセンターの担当者いわく、それでも何とかしてくれという。僕は法令違反で出来ないという。結局ホームセンターは僕以外の会社に増床の工事を依頼しました。工事も完成したようです。
しばらくすると同じホームセンターから連絡がありました。どうしましたか。例の増床工事の件ですが役所から建築基準法違反の指摘があったとのこと。それはそうですよね。元々違法建築であるのは分かっているのにね。
大賀さん何とかしてくれとの依頼。これは解体しかないですよとの僕の回答。で、解体しました。
これも僕の案件ではありません。街なかの３階建てのビルです。新築でした。工事も無事終わり皆よろこんでいました。
元々僕が相談に乗ったビルでした。僕は最初の方針だけにお付き合いしただけです。やれやれ。完成してよかった。しかしビルオーナーがこのビルにヒサシをつけたいと言う。
僕はヒサシもある程度の長さ以上になると建築基準法違反になりますよと回答。僕の知らない間に勝手にヒサシをつけていました。
役所から呼び出し要請があったとなぜだか僕に連絡がある。仕方がないので僕が役所に出向く。大阪市建築指導課です。話を僕が聞く。なぜだか僕が始末書書く。で、ヒサシを解体する。やれやれです。ま、始末書書くぐらいで終われば良しと自身で納得しました。
2.契約書なし
僕が雇われ社長の会社です。僕が代表者になる前に店子に土地を貸していた。いろいろトラブルになり、この土地の賃貸借契約を見直そうと契約書を探した。事務方に聞くと契約書ないとのこと。
当事者に聞くと契約締結していないとのこと。あれれ。結局間に弁護士の先生が入り問題は解決したけれども、弁護士費用や問題解決で１０００万円ぐらいのお金の出費がありました。やれやれ。
3.家賃回収出来ず
家賃支払えない店子います。僕も事業をしているので多少は相手の気持ちも分かります。割とゆるく付き合っていました。結局家賃半年分ぐらいたまりました。払えないものは仕方がない。
ものは試しと、損害賠償請求をしてみました。裁判では当然ながら勝訴しました。しかし相手に金がないので取り立てできない。
で、どうしたの
僕なりの方策です。
1.建築基準法あれこれ
結局いかなる状況でも建築基準法は遵守しなければなりません。一昔前の甘い建築基準法ではないですからね。建築基準法の根底はあまり変化ないですが、取締や施行が厳しくなっている感じです。
2.契約書なし
どのような賃貸契約でも契約締結するのが最低限の守りになります。しかし古い人達は口約束で賃貸をしていました。紙に書いておくべきです。
3.家賃回収出来ず
弁護士費用と損害賠償請求金と裁判費用合計３００万円ぐらい回収できませんでした。教訓として、家賃は貯めるとだめですね。裁判も相手に支払い能力がないと判断出来る場合はしてはだめですね。教訓が２つ出来ました。
で、どうするの
結局失敗の原因は、すべて失敗した側にあります。良い教訓を得ました。
まとめ
いかなる失敗も原因はこちら側にあります。過去の先人の失敗事例を研究するのが、将来失敗しない方策の最善手だと思います。
