大賀 信幸 
不動産投資のビジネスモデルは難しいのか簡単なのか
不動産投資で収益を上げる方法は２種類しかないように思います。
- 家賃収入
- 売買収入
この２種類の組み合わせが不動産投資を簡単にもしているし難しくもしているようにも思います。
家賃収入や売買収入を得るには不動産を所有しなければならないと思っていると選択肢が少なくなります。不動産には所有権と借地権があります。共に権利です。これ以外にも不動産を借りるという手段もあります。
- 借地権
- 賃借権
- 所有権
これらの権利を得るにはお金が必要です。お金の調達方法は２種類です。
- 貯蓄
- 金融
権利を得るために上記以外では譲渡があります。
ここに相続や譲渡が絡むとますますややこしくなります。昨今では無償で空き家などを譲渡されているような事例もあるようです。これらを含めて譲渡とします。
- 譲渡
で、どうなるの
ここからが具体的な話です。
家賃収入を得る為には、借地権、賃借権、所有権などの権利を得ることが必要です。単純に契約すれば良い場合もあるし、契約に伴う権利の売買もあります。売買収入も得た権利を売却して得る収入です。
借地権
書いて字のごとし土地を借りる権利です。この権利の売り買いが行われている地域があります。え、土地を借りる権利を買うのかと言われそうですが、そうなんです購入するのです。
有名な処では心斎橋商店街とか繁華街ですね。地主は当然おられます。地主は土地を売ると二度と返ってこない感があって手放さないことも多いのです。手放すと多くの税金もかかります。で、土地を貸す。繁華街などの人の多く集まる処や駅前の土地に多い形態です。借地権にも相場があって売り買い納得で契約となります。また契約期間では普通借地権と定期借地権があります。
借地権を得て、この土地に建物を建て賃貸する。所有権ではないので土地値の１０分の１ぐらいで借地権は手に入る場合があります。
１０分の１で手に入るけれども毎月地主に地代を支払わなければなりません。良い意味でのサブリース的な賃貸状況になります。
地主に取れば面倒な店子の管理は必要ない。建物を建築する費用負担も必要ない。借地権者に取っては購入するより安価にこの土地の借地権が手に入る。借地権というより使える権利というた方が実情に近いですけれども。
で、どうしたの
僕はざっくり借地権で２０００坪ぐらいの運用をしています。倉庫を建築したり、工場を建築したり。ネックはお金の調達でしょうね。なぜなら借地権であって所有権でない。ゆえに金融機関からみたら担保価値が低い。担保価値が低いどころか、評価されない場合もあります。この場合の金融はこの土地建物以外の信用で得なければなりません。
これらの借地権を売却して売却益を得ることも可能です。
賃貸権
普通にマンションを借りるとか。土地を借りるだけ。ただ、この借りた不動産を転貸しても良いかを不動産所有者に断った上で契約を締結する。契約書に転貸可の文言を入れる。特に保証金以外のお金は必要ない場合が殆どです。この場合のネックは、不動産所有者が転貸を嫌がる場合が多いです。
借りた不動産を転貸する。これを嫌がる不動産所有者の気持ちも分かります。トラブルになる場合が多いのです。
不動産所有者→転貸者→店子
この場合、店子がこの土地に居座る場合、間に入っている転貸者はどうすることも出来ません。不動産所有者に訴えられたら訴えられたまま、店子を訴えるしか方策がない。
店子に立ち退きを粘られたら、転貸者は最悪破産してしまいます。相当難儀です。
賃貸権は売却できません。売却益は得ることはできません。
で、どうするの
これは皆が普通にしている形態でしょう。
所有権
不動産を購入する。購入した不動産を誰かに賃貸する。
一番簡単かもしれません。ただ、この場合のネックは大きなお金が必要なことです。所有権ですからね。それと不動産取得にまつわる税金や仲介手数料や登記費用など必要です。
お金の調達
主に所有権を得る為に貯蓄したお金で購入するには金融は必要ありません。僕も含めて不動産投資している人はお金を調達する手段を金融に頼っています。
金を借りてくるのです。どちらかというとこの金融の方策が一番難しいかもしれません。不動産投資はある一定の条件を満たせば不動産取得に関する全額を金融に頼ることができます。つまり全額借り入れ可能です。
このある一定の条件って割と難しく、なかなかこの条件に合致しません。不動産自体が持っている資産価値とか、収益性とか。これらを満たしていても金を借りる本人の信用状況とか。時代背景とか。
例えば、コロナ前では割と上記金融は甘い感じがしていました。何が甘いかって、それは返済金利とか返済額とか。返済期間長めとか。
で、コロナの今はどうなのか。目的によりお金が借りやすくなっている場合もあります。ここ難しい感じです。こんなときこそ、適当な不動産を金融機関に各自持ち込んでみるのが最善手でしょう。金融機関ごとの動向をみるのです。
で、所有権を得た不動産を売却して売却益を得る方策もあります。
まとめ
- 借地権
- 賃借権
- 所有権
これらを複合し利を得るのが不動産投資のビジネスモデルでしょう。
ここにお金の調達の方策が絡んできます。
大きな処では、鉄道を引いて周辺の土地の価値を上げるとか。山まるごと購入して、街つくるとか。ここらへんは僕まったく経験ないです。鉄道会社のビジネスモデルですね。
半沢直樹に出てくるように政治の力で空港つくり土地の価値上げる方策もあるようです。一昔前は空港ではなく新幹線でしたが。これを言い出すと国を造る話になるように思います。元々不動産って究極は領土の取り合いですからね。
