不動産投資【安い物件って。価格はいずれにせよ相対的なものではないかなぁ】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　安い物件

不動産の価格って誰が決めるのか。定価もないし。路線価とか固定資産税評価額は行政が決める。しかし実際に取引される価格は市場が決めるって言いたい処であるが現実問題としては売り主が決めるのではないかと思うのです。

で、どうなるの

売り主の心理としては、２種類あるような感じがします。

  1. 早く売却したい場合
  2. 売主側の理想とする価格で気長に売却を待つ場合

1.早く売却したい場合

売り主が何らかの事情で売却を急ぐ場合です。相続税を支払う必要があるとか。手元現金が必要であるとか。売り主側に急な出費があったとか。それを補填するとか。

2.売主側の理想とする価格で気長に売却を待つ場合

別に売る必要もない不動産あり得ます。相場もまったく無視している人もいます。売り主の価値観だけで売却価格を決めている不動産もあります。これも不思議で、このスタンスで売り主が買い主を待ちますと、必ずというて言い程買い主が現れます。

また、不動産の価格は相対的なものと思うのです。何に比べて安いのか高いのか。この場合は３種類あるように思います。

  1. 周辺の同じような不動産に比べ安いのか高いのか
  2. 事業収入から逆算して安いのか高いのか
  3. 自身の想定する価値観に比べて安いのか高いのか

1.周辺の同じような不動産に比べ安いのか高いのか

比較検討という意味では一番適正かもしれません。隣の不動産と比べてどうなのか。まったく同じ不動産なんてあり得ませんから、普通は土地の坪単価などを参考にする場合が多いです。

2.事業収入から逆算して安いのか高いのか

これは収益還元法とか難しい名前がついている不動産の価格の鑑定方法です。例えば、家賃収入が年間１０００万円の商業ビルがあったとします。収益還元法では、１０％利回りとして逆算すると、１０００万円÷１０％＝１億円となります。仮に５％とすると１０００万円÷５％＝２億円となります。

この場合の判断の方法です。例えば駅前の商業ビルでは平均利回りは普通に５％ぐらいです。それに対してこの物件は１０％廻ってるから、割安感があるとかないとかって感じで判断されます。

3.自身の想定する価値観に比べて安いのか高いのか

買い手の価値観で不動産の値打ちが判断される場合があります。第三者は収益不動産の収益性ばかり見ていますが、この不動産地上げして更地にして転売すればどれぐらいの価格になるのか。

こんなこと考えている不動産投資家もいます。この場合は、地上げ費用や解体費用を加味して最終的に不動産の価格を決めます。もちろんこれが買い手の価値観です。

この買い手の価値観と実勢の売り出し価格との比較で安いとか高いとかの判断をされます。

で、どうしたの

具体的にどうしているのか。

売り主の心理としては、

1.早く売却したい場合

早く売却したいとか、ゆっくりじっくり売却したいとか、買い手側からは分かり得ません。しかし分かる方法がひとつだけあります。

それは、価格を下げてきた場合です。僕らは事業で不動産投資をしています。ゆえに購入したい不動産はたえず複数候補あります。

この複数候補の不動産の価格を定点観測しているのです。例えば毎週月曜日にこれらの価格を調べます。今はネットの時代ですのですぐに調べることができます。

ここで、先週より価格が安くなっている場合は間違いなく売り手が売り急いでいると考えます。この安くなった売り価格でもし僕側が採算合うと判断出来るのなら、買付を入れます。その時に売り価格よりも安価で指値を入れる場合もあります。先日も売り価格９００万円の戸建てがありました。

定点観測していると、８００万円になっていました。これはチャンス到来かと思い、だめで元々で７００万円で指値をし、買付を入れました。通りました。これらを楽しむぐらいが良い感じです。

3.売主側の理想とする価格で気長に売却を待つ場合

僕の会社が売り出した土地の話なのですが、どうしても仕入れた土地を転売する場合は焦ります。よく考えたら焦る必要はないのですが。

どうしても利益を確定したい気持ちが先立ちます。ゆえに周辺の売相場よりも安価に売値を決める場合があります。で、売り出して６ヶ月とか３ヶ月とかで買い主が決まります。その度に安堵の気持ちになります。利益が確定した。めでたし。

しかし、弊社の経理担当者曰く、社長は売り急いでいるのではないか。もっとゆっくり売れば良いのではないですかと提言がありました。よく考えればその通りで、売り急ぐ必要はまったくないことに気がつきました。

で、今までのように３ヶ月や６ヶ月で売却する方針をやめました。

どれぐらいのスパンで売却すれば良いのか。思案しました。結論としては、２年ぐらいの予定で売却すれば良いのではないかとしました。このスタンスにすることで、僕たちが当初考えた価格よりも高値で売却することが出来るようになりました。この経験からこの後はすべて２年ぐらいのスパンで売却を考えるようになりました。

で、どうするの

不動産の値段って定価がありません。すべて相場で動いています。自身の相場観を持ちその相場観に合致した不動産にだけ投資をするのが善手のように思います。僕もそうしています。

まとめ

不動産投資で安い物件は、自身の価値観で安いと結論したなら安い物件です。自身の価値観で高いと結論したら高い物件になります。

購入するよりも売却する方が何倍も難しいと思う今日このごろです。