大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 比較
不動産投資を何と比べるのかってことになります。例えば株式投資と不動産投資と比べることもできます。
この場合は投資を軸にして比較
- 不動産投資
- 株式投資
不動産投資の中で比べるとするなら、投資対象を何にするかって目線でも比べることができます。
投資対象の用途を住居とするなら住居を軸にして比較
- 区分所有ワンルームマンション
- 区分所有ファミリータイプ
- マンション１棟
- 戸建て
同じ住居を軸に比較するなら、新築からの経年でも比較
- 新築
- 築古
別の側面では、店子の用途でも比較
- 住居系
- 商業系
- 工業系
単純に土地を賃貸することだけでも比較
- 借地権での賃貸借
- 一時使用賃貸借
で、どうなるの
それぞれの特徴などを記載してみます。
不動産投資
インカムゲインとキャピタルゲインを求めます。特に不動産投資の場合は家賃収入というインカムゲインが大きいように思います。収入も大きいし、全体に占める割合も大きいのがインカムゲインという家賃収入です。この部分が他の投資と違う部分かもしれません。
株式投資
長期投資と短期投資があるように思います。短期投資はデイトレード的な感じがします。長期投資はじっくりと投資対象の企業の商品やサービスを見極めた上で共に成長する感じがちょうど良いように思います。未来は見えないし。相当難易度は高いと僕は感じます。
区分所有ワンルームマンション
ネットなどを見ると入門編的な扱い方をされている印象があります。良いように言えば不動産投資のすべてが含まれる感じがします。その反面、自身での応用範囲が小さいようにも感じます。例えば管理を自主管理に変更するだけでもそれなりのハードルがあるようにも感じます。
区分所有ですから、修繕積立金や大規模修繕費用、毎月の管理費用など必要な経費が多い印象があります。
区分所有ファミリータイプ
ワンルームマンションと同じような属性ですが、店子の対象者が家族です。引っ越しが少ないと考えられますので、不動産投資の経営が安定します。反面、人が家族で住んでいる訳ですから何らかのトラブルも覚悟しておきます。僕もいろいろトラブルを経験しました。
マンション１棟
ストレスフリーな感じがします。理由は自身の好きなように不動産投資経営が出来るからです。１棟ごと売るもよし。所有し続けるもよし。大規模のリフォームするのもよし。将来更地にして建て替えるもよし。
戸建て
規模は小さくなりがちですが、ストレスフリー感があります。不動産投資というよりも建築の入門としてみた場合いろいろ試すことができます。僕はものつくりが好きなので戸建てを自身でリフォームするなんて幸せを感じます。
新築
どの不動産投資でも新築が良いに決まっているように見えますが、意外や新築は採算が合わない場合が多いのです。その反面、経年による劣化がないので修繕費用などは初期の頃は必要ありません。
築古
築古というても、１９８１年より新しい新耐震基準に合致した不動産を選択すべきです。これより古い不動産は地震のときに不安です。新耐震基準に合致しているからというて絶対に安全ではないのですが、ここは日本の建築基準法をある程度優秀だと信じて投資行動をするのが善手だと僕は思います。経年による不動産価格の変動と、家賃相場をみながら投資するか否かを決める必要があります。
住居系
一番需要はあるでしょうが、供給過多感も否めません。
商業系
店舗や事務所なども商業系に含まれます。家賃設定は住居系などと比べると高めです。
工業系
倉庫とか工場などが工業系になります。用途地域も工業地域、工業専用地域というあまり聞き慣れない地域になります。倉庫街や工場街等です。投資対象が大きくなりがちな感じです。
倉庫街に１０坪の倉庫ってあまりありません。工場街に１０坪の工場ってあまりありません。しかし新たな需要も開拓できる可能性も秘めています。現実に、１階を小さな工場や倉庫にして２階を事務所などにしている成功事例もあります。
借地権での賃貸借
地主に多い感じがします。土地を賃貸するひとつの方法です。借地権ってその土地に建物を建築する目的で土地を賃貸する権利です。借りている側に大きな権利が発生します。ゆえに、借地権を嫌がる地主もいます。普通借地権と定期借地権があります。
一時使用賃貸借
土地を一時的に賃貸する方法です。駐車場として賃貸する場合がこれに当たります。借りている側に権利が発生しません。
で、どうしたの
僕は上記すべてに経験があります。どれが良いとか悪いとかではなく、不動産投資家の好みのように思います。
で、どうするの
不動産投資家自身の好みや属性などを自問して、不動産を選択すべきです。僕も親しい友人が不動産投資をしていますが、友人と僕とでは投資対象が微妙に違います。この違いが個性なのでしょう。
まとめ
詳細を語りだすときりがないですが、使用用途だけでも明確にするのが最善手だと思います。具体的には、住居系、商業系、工業系です。多くの不動産投資家は住居系を選択しているようですが自身で再度検証してみるのが善手だと思います。意外に得意が潜んでいるかもしれません。
