大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 初期費用
不動産投資の参入障壁はこの初期費用にあるのではないかと思います。
例えば為替の売り買いでは、初期費用ってそんなに必要ではありません。１通貨単位で決められた手数料が必要なだけです。
税金も総合課税ではなく分離課税になります。利益額の約２０％一律です。参入障壁は低いと言えます。
同じように株式投資も証券会社に証券口座を開き、株式の売買をするだけです。証券手数料も一律です。証券会社ごとに証券手数料率にも差異があるとは思いますが、そんなにかわりません。
投資信託はどうでしょう。これも投資信託会社によりますが手数料は、運用額の１％前後が多いのではないでしょうか。
税金も分離課税で一律です。これは株式投資や為替の取引と同じです。一昔前までは為替取引の利益は分離課税ではなかった時代もあります。今は同じです。
ビットコインはどうでしょう。取引手数料は取引額からの定額が多いように思います。ビットコインに関しての税金だけは、分離課税にはなっていません。総合課税です。よって個人の場合は、最高税率は４５％になります。
しかしビットコインも利益が出ればその利益から最大４５％ですからね。利益が出ない場合は売買手数料だけです。
で、どうなるの
不動産投資というよりも不動産を購入する場合の初期費用一覧です。
- 不動産仲介会社への仲介手数料
- 収入印紙 不動産売買契約書
- 金融機関への融資手数料
- 保証協会の保証料
- 収入印紙代 金銭消費貸借契約書
- 火災保険料、地震保険料
- 不動産登記費用（大部分は登録免許税）
- 司法書士報酬
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
で、どうしたの
書き出すだけでもだいぶありますが、これらのひとつひとつを支払はなければなりません。詳細を記載します。
1.不動産仲介会社への仲介手数料
不動産仲介業者への手数料です。宅建業法で手数料の額は定められています。不動産を購入されたり売却される方でこの仲介手数料を値切ったりする人います。最悪なのは最初からら支払う意志のない人も見受けました。１回ぐらいの取引ではそれもありかもしれませんが、そういう不動産投資家には二度と物件の情報は入ってきません。仲介手数料を得る為に不動産仲介業者は仕事をしているのですからね。
2.収入印紙 不動産売買契約書
不動産を購入するときは売買契約書を締結します。誰と締結するのかってことですが、仲介業者とではなく、売り主と買い主との不動産売買契約です。同時に重要事項の説明も受けます。収入印紙の額は売買額ごとに定めがあります。
3.金融機関への融資手数料
金融機関ごとに融資手数料が発生します。金利は経費にはなりますが、ここは手数料ですから金利はこの一覧には入れません。
4.保証協会の保証料
金融機関と直接の金銭消費貸借契約なら良いのですが、保証協会が債務に対しての保証に入る場合があります。この場合は、保証協会への保証料が必要です。
5.収入印紙代 金銭消費貸借契約書
金融機関からお金を借りるときの金銭消費貸借契約書に必要です。収入印紙の額は金銭消費貸借額ごとに定めがあります。
6.火災保険料、地震保険料
保険料を手数料というのか否かですが、保険料は必要です。保険は必須ではないですが、必ず入った方が良いと僕は思います。
7.不動産登記費用
不動産を登記するのに、登録免許税が必要です。
8.司法書士報酬
不動産登記をするのに、司法書士の先生に支払う報酬です。自身で不動産登記をすることも可能ですが、一般的には司法書士の先生にお願いします。
9.固定資産税
不動産を所有するだけでかかる税金です。毎年必要です。
10.都市計画税
市街化調整区域内に所有不動産が存在している場合は都市計画税を支払わなければなりません。毎年必要です。
11.不動産取得税
まだ、税金がいるのって声聞こえてきそうですが、必要です。不動産を取得した場合は１回だけ支払う必要があります。
で、どうするの
これだけの手数料や税金を支払ってまで不動産を持つ意味はあるのか。逆にいうとこれだけの手数料や税金を支払ってでも、不動産を持つ意味はあります。それぐらい不動産投資には魅力があります。
まとめ
不動産投資の参入障壁を高くしているのが不動産取引にかかる手数料です。しかしこれらを支払っても不動産を持つ意味や意義はあると僕は考えます。
