不動産投資【リスクは高いのか】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　リスク　高い

横断歩道を渡るとき、いくら横断歩道であっても左右確認せずに飛び出すとこれ事故に合います。法律的には自動車は横断歩道の人優先です。理論的には横断歩道では事故がないはずなのですが、実際は事故あります。

とするなら、横断歩道渡るときは、左右確認すれば事故は防ぐことができます。リスクは減りました。

不動産投資のリスクを考えるとき、どうやら絶対にしてはいけないことあるように思います。

リスクになりそうなことを書き出してみます。

  1. 不動産投資物件の選定
  2. 不動産投資物件を購入する場合の借入金の割合
  3. 金利
  4. 返済期間
  5. 管理
  6. 保険

で、どうなるの

リスクの可能性とその回避方法です。

1.不動産投資物件の選定

いくらなんでも、不動産であれば何を購入しても良い訳ではありません。その目的を明確にする必要があるように思います。

例えば、転売を目的とするなら具体的にはいくらぐらいで購入していくらぐらいで販売するとかの事業計画を練る必要があります。普通に不動産を仕入れて転売するだけで利益が出るのであればあれこれ頭を悩ませることはないです。

僕の知人では、不動産を仕入れる→○○する→転売するって流れで仕事しています。肝はこの不動産を○○する部分です。

この○○がなんと、地上げなんですよね。一昔前みたいにダンプカーで地上げ物件に突っ込むとか。野犬を放つとかは流石に今行いません。

では、どのように地上げをするか。それはもう、地上げ対象になる人にお願いをし続けるのです。そしてある程度の金銭を渡すことによって地上げを完成させるのです。なんだか僕はこの仕事を横で観察していて僕には真似は出来ないなぁと感じています。

そして、誰もいなくたった土地を転売する。

この場合のリスクは、地上げ対象の人の選定を誤るとややこしいことになります。お金を積んでも出ていってくれないのですからね。または、想定している金銭以上を要求された場合です。これはリスクになります。

またこんな例もあります。これも土地の転売の話です。比較的大きな土地を購入する。そして購入した後で国土交通大臣に届け出をしてこの土地を分けます。

どれぐらいの規模に分けるのかというと、これ普通の家が建築出来るであろう面積に分けます。これを区画割りとか表現します。

だいたい大阪市内では３０坪ぐらいが多いのではないかなぁ。１００㎡ですね。場合によれば敷地内に道路なんかを引いたりします。大規模では敷地内に公園を造ったりする場合もあります。

これらは、想定するエンドユーザーの意識や認識でこの土地を必要とするか否かがリスクになります。最寄り家からバス圏で３０分。なるほど単価は安いかもしれませんが、果たして需要はあるのか否か。ここ悩む処です。

上記は土地の転売ですが、家賃収入の場合では、極端に不動産購入価格と家賃収入の割合が歪んでいる物件なんてあります。この割合のことを表面利回りとかと表現します。概算では表面利回り１０％では採算は合う場合が多いです。

しかし、表面利回り２％ではどうでしょう。借入金ゼロであっても、満室で表面利回り２％であれば管理費用や都市計画税、固定資産税を支払えばマイナスになり得ます。これもリスクになります。

2.不動産投資物件を購入する場合の借入金の割合

普通に不動産の転売の場合は、借入金で行うことが多いと見受けられます。この場合は１００％借入金であっても事業計画をしっかりしていればリスクは少ないようにも思います。

逆に、１００％手元資金であっても転売先がないような場合は固定資産税や都市計画税だけでも大きなリスクになります。

家賃収入を得ることを目的に不動産を購入する場合も考えてみましょう。表面利回りが例えば１０％であっても借入金で１００％資金を調達するとリスクは増すようにも思います。空室リスクもありますからね。

3.金利

昨今金利は非常に低く設定されています。しかしノンバンクであったり、不動産投資の実績が乏しい場合金利は高めになります。これも不動産投資を俯瞰的にみて借り入れようとする金利が高いのか否かを判断すべきです。安ければ良いには越したことありませが、信用のない場合は仕方がないですからね。誰もが通る道です。僕も通りました。

4.返済期間

金利も安く借りることが出来た。昨今では普通に１％を下回る金利もあります。借入金も不動産購入価格に対して５０％にした。ここまでは完璧にリスクを回避している判断です。

しかし、返済期間を例えば５年ぐらいにすればどうでしょう。おそらく毎月のキャッシュフローはマイナスになります。つまり計算上、帳簿上、税務上、利益は出ているのに毎月毎年お金が足りなくなります。

これは最大のリスクであるように思います。リスクというよりもう破産するしか仕方がない状態になる可能性があります。

5.管理

管理がズサンで入居者がいなくなる場合もあります。入金管理や出勤管理がズサンでどんぶり勘定になっている例も観察したことあります。

6.保険

火災保険必須です。

で、どうしたの

どうやら不動産投資をする上でリスクを言い出せばきりがないように感じることがあります。しかし街をあるけばビルだらけです。つまりビルの数だけ不動産投資をしている人が存在しています。

リスク回避の方策はひとつだけです。それは不動産投資においてリスクになることを組み合わせて毎月毎年のキャッシュフローがプラスになるように判断することです。

で、どうするの

キャッシュフローがマイナスになっている状態＝最大のリスクです。ゆえにキャッシュフローが確実にプラスになるように投資判断すべきです。この投資判断こそがリスクを高くもするし低くもします。

まとめ

不動産投資で高いリスクはキャッシュフローがマイナスの場合です。マイナスの場合は不動産投資すべてに高リスク持っていることになります。

転売、運用のことを記載しました。これらは突発的な事故はまずありません。しかし自然災害などは突発します。この自然災害に対しては必ず火災保険に加入してください。火災保険に入らないのも高いリスクです。