大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 儲かる仕組み 利益構造
おそらくどのような仕事でも、利益を出そうとしないと利益って出ないと思います。理屈ではなんとでも言えます。これスポーツでも同じようにも思います。
例えばゴルフ。狙った処にまっすぐ飛ばす。風の影響を受けない軌道でボールを飛ばす。スピンをかけて狙った処に止める。この通りに出来るのであれば誰でもマスターズ獲れますよ。
野球で言えば、ストライクゾーンにボールが来るまで待つ。ボール珠には手を出さない。スイングはするどく。こんなこと言い出したら野球を知らない僕でもなんぼでも書けます。
例えば株式投資では、株式を安いときに購入して高くなれば売る。これあほでも分かります。誰でも言えますが実践するのが困難で、皆プロも含めて切磋琢磨してるのです。
不動産投資で言えば、不動産を安いときに購入して高くなれば売却する。購入から売却の間に家賃収入を得る。この通りに出来るものなら、誰でも利益がでます。
で、どうなるの
不動産を購入から売却までを一覧にしてみます。
- 選択
- 購入
- 金融
- 建築
- 運用
- 売却
1.選択
最初に住居系に投資するのか。商業系に投資するのかぐらいを決めないと他人の言われるままに行動してしまいます。
不動産投資でネットを検索するとその殆どが住居系不動産投資の記事になっています。これらを主力に販売している不動産投資系の会社も存在します。
土地と建物の完成形で不動産を購入するのか。土地だけ購入して自身の考えで建築物を建築するのか。ここも判断の分かれる処です。
目指すべき不動産を選択した。この選択の過程では当然価格の要素も重要です。価格的にも満足する物件を見つけます。
2.購入
次は購入です。自己資金で購入するもよし。金融機関でお金を借りるのもよし。僕の経験上、購入の時期や不動産の選択はどうやら縁につながるような気がします。すべては縁とは言えませんが、縁の存在も確実に存在すると思います。別の言葉ならきっかけでしょうか。何かのきっかけがあって不動産を購入したとかね。
3.金融
すんなり金融機関がお金を貸してくれるのなら良いですが、学校にも試験があります。試験を受けた生徒全員が試験に合格する訳ではありません。僕は高校の進級試験に合格せず、高校留年しました。金融機関にも融資の試験ではないですが、審査があります。何となくですが、僕は融資審査と学校の試験には共通点があるように思います。
共通項は、相手の求める答えを回答することです。金融機関の求める金借りる像にこちら側が合わせる感じとでもいうのですかね。
4.建築
リフォームも建築なら、新築も建築です。いきなり工事店に建築をお願いすることもあります。小さなリフォームでも設計事務所やデザイン事務所にデザインや設計を依頼して建築する場合もあります。
5.運用
土地も購入できた。建築も完成した。または、経年している不動産を購入した。または土地だけ得た。次は運用です。店子を見つけて賃貸借契約を結びます。そして店子からの家賃が運用時の収入になります。
6.売却
売却益を狙う場合もあるでしょう。購入価格より安価に手放すこともあるでしょう。所有物件を整理する意味で手放すこともあるでしょう。所有物件の地域を集中させるために条件に合う物件を購入する資金調達として、所有物件の一部を手放す場合もあるでしょう。物件を売却する動機や目的は不動産投資家それぞれにあります。
で、どうしたの
僕は具体的にどうしているか。
1.選択
２種類あるように思います。
１つ目は、不動産投資は先ずは物件ありきな処があります。ゆえに、何かのご縁で特定の不動産に縁が出来た。この物件を何とか収益が出る物件に出来るような気がする。ゆえにせっかくのご縁ですから選択してみる。
２つ目は、先ずは不動産の目的を明確にする場合です。例えば倉庫が欲しい。そんなに大きくない倉庫を所有、運営してみたい。こんな感じで全体をなんとなく想像してみます。そしてこれらの条件に合いそうな不動産の中から選択します。
3.購入
上記、選択とも関連するのです。絶対に仲介してもらっている仲介の不動産業者さんが不利益にならないように配慮しています。最悪が手数料を値切るとか。無理難題を押し付けるとか。もし、目の前の物件が手に入っても次の物件が手に入らなくなります。次の物件の情報を持ってきてくれなくなります。
4.金融
こればかりは、金融機関が金融してくれなければ前に進みません。金融機関が好むような会社や個人になるようにします。金融機関が納得する決算書になるように細心の注意を払います。収益性はもちろんのこと、資産状況もいつも気にしています。経営者では当たり前のことですが、これを当たり前にしています。
5.建築
可能であればまず、設計からはじめます。軽便なリフォームなどはいきなり現場施工をお願いする場合もありますが。例えば、単純に壁紙を張り替えるだけでもデザイナーに配色をお願いする場合もあります。
6.運用
家賃設定やその他の条件は相場を意識します。自分の物件だけが特別な訳ではありませんから。その中で、仲介の不動産屋さんには特に気を使います。なぜなら店子さんを呼んで来てくれるのは仲介の不動産屋さんですから。
で、どうするの
不動産投資の儲かる仕組みは結論として、当たり前のことを当たり前過ぎるぐらいにし続けることだと思うのです。これが、ま、口で言うのは簡単ですが実践するのは難しく感じます。
まとめ
不動産投資には不動産を選択するときから、最終的に手放すまでいろいろな状況があります。それぞれの状況の中で最善を尽くすことが不動産投資での儲かるの仕組みのように思います。
