不動産投資【固定資産税　都市計画税】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

どうされましたか

不動産投資　固定資産税ってばかにならないね。

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　固定資産税は多ければ多い程良い。

不動産投資　固定資産税

駅に近い一等地にコインパーキングあります。大阪のメイン通りの御堂筋にコインパーキングあります。なぜこんな超一等地にコインパーキングあるのかなぁ。何でこんな処に駐車場あるのかなぁ。

１９９０年代のバブル経済崩壊後にコインパーキング増えたような気がします。１時間当たり６００円ぐらいが平均値かなぁ。大阪では最高に高くても１時間１０００円ぐらい。

コインパーキングが良いビジネスと認知を得て次から次へと更地がコインパーキングになったような感じがします。

特に都会の一等地のコインパーキングは採算が合っているのかなぁ。概略で土地の坪単価から逆算しても採算が合っているように思えない。これはなぜなのか。逆に住宅地にコインパーキングは意外に採算が合っている。

バブル経済で事業者は一等地に山ほどの金融をして銀行から金借りる。当然土地に抵当権設定してある。で、バブル経済が破綻する。土地値が２分の１以下になる。普通ならこの土地競売にかかって終わりやけれども。あまりにも額が多い場合金融機関は損を確定しない。で、損を確定しないまま土地値の値上がりを待つ。

で、どうなるの

しかし土地は維持するだけでも固定資産税と都市計画税が必要。この負担もばかにならない。で、金融して購入した土地でコインパーキングをしても採算は合わないけれども、破綻した土地や次の使い方を模索している土地の維持経費を賄う為にコインパーキングにするのは良い感じ。

固定資産税が高い土地であるから、次の用途を模索する、値上がりを待つなどの選択肢がある。これ固定資産税が安い土地であれば選択肢が少なくなる。

固定資産税が高いということは、商品で例えると仕入れ値が高いこと。仕入れが高い訳やから、当然売値も高くなるのは当然です。

ここからが考察ですけれども。固定資産税支払ってその不動産の採算が合わないとするなら、その不動産を有効に利用出来てないことを疑うべき。もっと有効に利用する方策があるはず。

で、どうしたの

日常に移動する場所の近くに１０００坪ぐらいの空き地があった。あれ、土地空いてる。この土地の地主を僕は知っていた。僕がこの土地の地主であればいろいろ使えるのになぁと思いながらこの空き地の前を何度も通った。

半年ぐらい経っても空き地のママ。これ１９９０年代のバブル経済崩壊直後の話です。

ここからなんですが、

おそらくこの土地の地主は固定資産税払うのに困ってるやろなぁ。相当大きな額必要やろうなぁ。しかし土地の借り手がいない。地主毎年度ごとに固定資産税都市計画税支払う為に現金が出ていく。この精神的苦痛を僕は想像してみました。

明日の希望もないまま固定資産税都市計画税だけ期ごとに現金で出ていくとするのは相当辛いやろなぁ。で、固定資産税を概算で計算してみました。もちろん他人の土地やけれども。坪当たり単価として、約５００円になりました。坪５００円で１０００坪ですから月当たり５０万円。年当たり６００万円。これは相当痛い額やなぁ。

で、この地域の賃貸の相場を調べてみました。坪当たり２５００円でした。１０００坪で月当たり２５０万円。年間で３０００万円。大きい額です。

ダメで元々で、この地主困ってるやろうから地主に面談申し込みました。面談してくれました。

僕の思惑は、この土地を坪単価１０００円ぐらいで僕が借りて、坪単価２０００円ぐらいで僕が運用すると採算が合うのではないか。しかし相当なリスクであるけれども僕は。なぜなら、もし僕が坪単価２０００円で運用できなければ、、、、。

地主も相当困ってたみたいで、僕の提案を受け入れてくれました。問題は僕に貸してくれる家賃なんですけれども。当然相手は地主であるから、通り相場の坪単価２５００円ぐらいを要求してきました。しかし僕が運用しようと思ってる坪単価は２０００円。僕が２５００円で借りるとまったく僕は採算が合いません。

ここで固定資産税の話が出てくる訳ですけれども。坪単価５００円の固定資産税を支払ってるのであれば、その２倍の１０００円を僕が支払うからどうですか。と交渉してみました。

もし坪単価１０００円で交渉が成り立つと、地主は僕から年当たり１２００万円。このうち固定資産税を６００万円支払っても差額６００万円残る。今は空き地の土地ですから、マイナス６００万円出ていってる。

僕の思惑通りになりました。で、僕は地主から坪単価１０００円で借りて坪単価２０００円で運用出来ました。

で、どうするの

固定資産税は負担といえば負担ですが、ものは考えようで僕の場合は家賃交渉の材料に使えました。市場を観察してその歪を見つけるとビジネスになるような気がします。

まとめ

上記は固定資産税と家賃相場の乖離がビジネスになった例です。都会の一等地のコインパーキングの例は採算合わないけれども、コインパーキングの時間当たり相場で最低限の固定資産税などの土地の維持費は賄える例です。