大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資 失敗の原因ってあるの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 将棋で言う処の感想戦ですか。
不動産投資 失敗 原因
勝ちに不思議の勝ちあり 負けに不思議の負けなし
肥前国第９代平戸藩主、松浦清の言葉らしい。南海、ヤクルト、阪神、楽天の野村克也監督が使った言葉として有名になりましたね。意味深いです。不動産投資で失敗すると最悪は破産。破産しても社会復帰は出来ますが精神的痛手からもう投資の世界や事業の世界には戻ってこない人います。多く見てきました。
勝ちに不思議の勝ちあり
偶然やたまたま勝つことある。これ本当にそうです。僕もビギナーズラックをよく経験しました。
負けに不思議の負けなし
負けは必然の結果と僕は解釈しています。負けるようにしてるから負ける。
市場や大人達を観察してました。うまくいってる人。どうやらうまくいってない人。豊かな人、豊かでない人。豊かでないことを選択して豊かでないのなら理解できます。豊かになりたいを選択して豊かでない人。
僕の廻りで不動産投資がらみであまりうまくいってない人の行動を記載してみますね。しかし失敗と成功の定義は相当難しい。そもそも失敗と成功の定義は破綻するか否かだけではないか。しかし破綻しても再度立ち上がれる。
不動産投資は、手持ちのお金で不動産を購入するのであれば失敗や成功は分かりにくいかもしれません。例えば金融せずに１００％手持ち現金で不動産を購入したと仮定します。
で、どうなるの
これどうにもなりません。家賃収入がある不動産であれば当然家賃が入ってくるでしょう。不動産を維持管理するには固定資産税とか都市計画税、不動産管理費用などがかかります。これら経費分を家賃収入で賄えなければ投資どころが毎月、毎年持ち出しになります。
家賃収入でこれらの経費が賄えれば月々年単位ではキャッシュフロープラスになります。で、数年後に売却して売却益がマイナスになる場合もあります。この場合はこの不動産投資は損失したとなります。
売却益がマイナスになるので売却しない選択もあります。月々のキャッシュフロープラスですから、売却せずに維持管理できます。つまり損失を確定しないという選択肢もあります。
別の事例では、月々の持ち出しが続いたとして、例えば１０年後にこの不動産を売却して売却益がこれらの持ち出しを上回ることもあるでしょう。とするならこの不動産投資は損失ではなかったことになります。
問題は不動産投資に限り借りた金で投資できる処にあります。借りた金返せないのを失敗と定義してみます。
ここも僕の過去のブログで何度か記載しましたが、借りた金返せないのは失敗ではない。直近では失敗に見えますが、少し長い目で見ると任意売却という手を使って元々持っていた不動産を買い戻せます。
買い戻す条件が元々の条件より良い場合もあります。しかし一旦破産しなくてはなりません。５年間ぐらいの時間と精神的に辛い思いします。しかし買い戻せた時点で失敗ではないように思います。
で、どうしたの
最近感じることはどうやらリーマンショックより後、つまり２００８年以降には金を借りるときに銀行などの金融機関の審査が相当厳しくなったような気がします。
僕に対して金融機関が厳しくなったとかではなく全体的に厳しくなったと言いますか適正になったように思います。理由は単純に不動産投資だけで破産した人見なくなりました。聞かなくなりました。
では、破産した人はどんな人かってことになります。個人の場合は浪費が破産の原因になっているように感じます。浪費というても程度ありますからね。
確実に言えることは粉飾決算でお金借りた人や会社です。これ間違いないように思います。僕の処にもよくこれらの相談に来られます。僕に相談されてもどうすることも出来ないのですが、破産したら今後どうなるかぐらいは正確に伝えることできます。なぜなら破産した人を多く観察してきたからです。僕は破産の経験や借りた金返せなくなったことありません。
具体的にどう粉飾してるのか。これもう売上ごまかすとかはすぐにバレそうですね。事業している人で尚且不動産投資されている方のパターンは資産の部の水増しで資産を多く見せている場合です。
財務諸表の中で貸借対照表というのがあります。この表は向かって左側が資産を表します。向かって右側が負債。誰が考えても資産は多い方が良い。負債は少ない方が良い。これはま、当たり前です。
負債の部には借りた金を記載します。
流石に負債は少なく記載するのは難しいと思います。なぜなら貸した金融機関があるからです。銀行から借りた金は負債の部に記載されます。ここを借りてないことには出来ないです。なぜなら銀行がいくら貸しているか分かりますからね。
で、どうするの
では、資産とは何かってことになります。書き出してみますね。
- 流動資産
- 固定資産
この２種類です。
ここで流動資産の内訳ですが、
- 現金 手形
- 在庫 商品
- 貸しているお金
固定資産の内訳ですが、
- 不動産 土地 建物
- 自動車
- 設備
まとめ
粉飾出来そうでしょう。
まず、現金は粉飾無理そうです。現金があれば苦労しませんからね。
しかし手形は粉飾できそうです
誰かに頼んで手形書いてもらうだけですから。え、ほんまかいなっていう声聞こえます。本当です。これを融通手形と言います。相手に１０００万円の手形書いてもらうとすると自分も同額の手形書いて交換するのです。
僕はしませんが、これで表面的にお金があるように見せている経営者多く見てきました。融通手形はどちらか片側が不渡りを出すと全滅しますからくれぐれもそんなことしないようにしてくださいね。
この手形金融機関に持っていくと手形貸付してくれます。つまり手形でお金貸してくれます。この場合は借りたお金は負債に記載されますが。
次に在庫ですね
これも粉飾出来そうでしょう。適当な在庫に適当な値段つけて帳面に記載するだけですから。これほんと粉飾の巣になっている処です。
次は貸しているお金
これも粉飾出来そうでしょう。え、そうなんですよ。貸しているお金って資産の部に入るのですよ。売掛金と同じ扱いです。で、誰に貸しているかって。それはここの会社の代表者に貸していることにする。
つまり自分の会社から自分に貸付しているとすると、資産になるのです。
その次に固定資産ですが、
不動産投資している訳ですから当然不動産になります。ここ粉飾できません。不動産は粉飾できません。
自動車は粉飾というか軽トラでこと足りるのにここにベンツSとか記載する経営者います。これだけで１０００万円超える資産になりますからね。自己顕示欲も満たされるし。
これらをバランス良く合計すると相当な粉飾できます。で、これを決算書として金融機関に提出。そら、こんなことしてお金借りると破綻しますわぁ。
粉飾決算したらあきません。
