不動産投資【一戸建てでは失敗はありえないのではないか。購入するときにここだけ注意していれば】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

不動産投資　失敗　一戸建て

僕大阪市内に住んでいます。今どき紙の新聞も取ってます。新聞折り込み広告が欲しいのです。日本経済新聞ならweb版と紙版の新聞両方で割引してくれます。今ではほとんどの新聞社は両建てになってますが、数年前までは日本経済新聞しかこんな新聞の取り方出来ませんでした。

新聞折り込み広告の戸建住宅チラシを見るのが習慣になっています。中古もあるし新築もある。だいたい新築物件では３０００万円から６０００万円ぐらいしていますね。当然１億円超えるような物件も記載されていますが、一戸建てで不動産投資として考えた場合、億超える物件はさすがに対象外でしょう。

中古物件では、１０００万円以下のものもあります。１０００万円以下というよりも殆ど土地値だけの物件ですね。日本の建築物は２０年を超えると価値がなくなると言う声ききます。価値がなくなるからダメなんだと言う人います。僕は２０年を超えると価値がなくなるなら価値がなくなるまで２０年間待てば良いと思えるのです。

建築物の価格的な価値がなくなっても建築物としての機能的な価値、雨風凌ぐとかの価値はなくなりませんからね。ここ歪です。この歪がビジネスになり得ます。

価値に見合う物件を購入すれば良い

結局、ここに尽きるように思います。一戸建てで不動産投資して失敗というより、元々まったく採算が合ってない物件を適当な理由で納得して購入したとしか思えないのです。

で、どうなるの

適当な理由で納得と記載しましたが、誰を納得させるのか。それはその人、本人です。自分で適当な納得する理由を自分で勝手に自分に都合よくつくるのです。

僕の友人はこれで失敗しました。その頃バブル経済であったので土地値坪単価６０万円ぐらいが１８０万円になりました。で、友人この土地買いました。この土地に倉庫も建築してました。倉庫建築するのも建築屋さんが一番忙しいときに建築しました。

投資判断は例え友人と言えどもそれぞれ自分ですべきです。しかし意見を伝えたり聞いたりするぐらいは出来ます。僕覚えています。その時の会話。

僕　大丈夫か。相場より相当高いと思うが。

友人　大丈夫やで。なぜなら銀行が融資してくれたから。ダメであれば銀行融資してくれないやろぉ。

次の言葉出ませんでした。自分の判断ではなく他力の判断で投資をする。この場合は銀行の判断で投資をする。元々銀行はお金を貸したい人。友人はお金を借りたい人。共に不動産投資判断している人ではありません。

結局友人は亡くなりました。亡くなるまでこの途方も無い債務に悩まされていました。心労が命をたったかもしれません。悔いが残ります。

で、どうしたの

同じようなことが一戸建てにも当てはまります。

自分に納得させる理由を書き出してみますね。これは一戸建てだけではなく不動産投資物件全体に言えることかも知れません。

今採算が合わないけれども将来採算が合うであろうから

  1. 今金利安いから
  2. 今銀行融資がゆるいから
  3. 今度の銀行、担当者かわったから
  4. 今度の銀行の支店長と親しいから
  5. 月々の返済はお給料から何とか支払えるから
  6. この場所にもう物件出ないから

特にご自分の住む家として購入してうまくいけばここを人に貸してみるとか考えてる人います。最初から賃貸目的で住宅ローン使うのはルール違反です。急な転勤で致し方なく引っ越しするとかでしたら、住宅ローン会社に報告して承諾してもらう手はあります。

で、どうするの

ここからなんですが、今の住宅ローンは一昔前に比べて金利も劇的に安価になっています。１％を切っているのはもう当たり前になっています。そして住宅ローン審査も相当甘くなっているような感じがします。

最近の事例では、就労期間が余り問われなくなった感あります。当たり前のように３年間はお勤めしていなくては住宅ローン通らないでとか言われてました。今では、就職が決まればすぐにでも貸しまっせ的な感じです。

上述した、

今金利安いからと今銀行融資がゆるいからの条件に合致します。ゆえに特に気をつけなければなりません。投資判断すべきなのに、融資してもらえるかどうか判断になりそうですからね。

まとめ

投資判断とは、例えば新築の一戸建て３０００万円を購入しようか迷ってる。この物件の周辺家賃を調べてみる。似たような物件が賃貸されている事例を集めてみる。不動産屋に聞いてみる。

結果、家賃１５万円ぐらいで賃貸されている事例を見つけた。ここからなんですが、３０００万円で購入して家賃１５万円とすると年間１８０万円。おおまかには、１８０万円➗３０００万円＝６％

ゆえに利回りは概算で６％です。これで採算合うかどうかですね。僕ならこの物件購入しません。なぜなら採算合わないと判断するからです。元々僕はなぜ不動産投資をしたか。

なぜ不動産投資を含む事業をしているのかの原点に立ち返ると、大切な人を守る為に事業を始めた。投資を始めた。しかし手元にお金がない。お金がないから投資や事業をしている。これが原点です。

お金があれば事業や投資みたいなリスクのあることしてないです。この理由から全額借り入れたと仮定して採算が合うかをいつも自分に問うて投資判断しています。

逆に、手元に３０００万円のキャッシュがあり、この手金で不動産投資する人がいるとします。で、年間１８０万円の家賃収入がある。これで良しと思える人ならこの物件は買い判断でしょう。