不動産投資【自宅って不動産投資になるのかなぁ。十分に不動産投資だと僕は思います】

不動産投資 不動産投資としての自宅

持ち家か賃貸かなんて話良く聞きます。僕も良く問われます。昨今では有名な経済学者や経済評論家なんかもユーチューブで話題にしていたりします。

賃貸が良いと言う学者や評論家の理由は家賃の合計と金利を含む住宅ローンの合計だけみると持ち家の方が安価になる。

しかしライフスタイルに照らし合わせると、例えば若い内は安価な賃貸に住む。嫁子を得ると広い賃貸に住む。子供が独立すると、夫婦で小さな賃貸に引っ越す。この考え方であれば生涯の家賃の合計と持ち家の取得コストを比べた場合、賃貸の方がコストを低く抑えられるとのこと。

ゆえに持ち家ではなく賃貸であるべきと結論されていました。

同じように住宅ローンは絶対に駄目と言うている人達もいます。35年間も負債を背負う人生はありえないとか。固定金利が得とか損であるとか。

万が一住宅ローンの返済が出来なくなると破綻するとか。住宅ローンを組んだことにより老後破綻するから駄目だとか。危険過ぎるとか。もし返済出来なくなればどうするのとか。

持ち家よりも賃貸に住んで、いつも身軽であるべきと主張されている人もいます。職場環境が変わるとか、生活環境が変われば賃貸なら引っ越し出来るとか。

日本は地震国なので不動産を所有することはありえないなんて言う人います。ましてや自宅なんて、地震で崩壊したらどうするのなんて言う人います。

夫婦で共稼ぎで共有名義で住宅ローンを組むと離婚できないよぉ何て言う弁護士の先生もおられました。

何が正解なのでしょう。

で、どうなるの

僕の考えは自宅を不動産投資物件とすることは可能です。十二分に不動産投資物件になり得ます。

で、どうしたの

持ち家か賃貸かと問われれば、絶対持ち家と答えます。僕は持ち家派です。

ではなぜ持ち家派なのか。

1,どんな家でも持ち家が良いのか

僕が持ち家派なのは、住宅ローンを含む住宅取得コストは賃貸住宅の家賃コストとの比較ではないのです。比較すれば、計算の仕方により持ち家が有利なったり不利になったりすることもあるでしょう。この比較はどちらでも良いのです。

僕が思うに持ち家を購入した。楽しく住んでいる。しかし仕事で急に転勤する必要ある。子供が生まれた。ライフスタイルが変化した。引っ越ししたい。

で、ここからなんですが、引っ越ししたい。引っ越しする必要がある。この状態を引っ越しする必要があるようになってから考えるのではなく、持ち家を取得する前に考えたいのです。

持ち家を取得する前にどう考えるのか。それは、この持ち家を第三者に賃貸することを考えるのです。第三者が賃貸したくなるような場所や仕様の持ち家を得るのです。

ゆえに自宅であるからと言うて、好き勝手に予算を使わない。自宅であるからと言うて、どこに家を建てても良い訳ではない。

この家を将来借りる可能性のある人はどんな人かと想像するのです。例えば駅近にこだわる人であれば、多少狭くても駅から近い場所を選ぶ。なぜなら、駅から近い不動産は相対的に高いから。ゆえに同じ予算であれば狭くなる。駅から近いから駐車場は必要ないのではないか。

例えば駅から多少遠くても住宅街であれば、駐車場に停まる車は2台にするとか。他の家は1台しか駐車できない。これは賃貸するときに相当有利になります。

2,住宅ローンは果たして悪なのか。

僕思うのです。今の住宅ローンはお金を借りる手段としては相当良いのではないか。先ずは、金利が低い。現在変動金利であれば0.5%を切っています。フラット35と言うて35年間の固定金利では1%ぐらいです。

次に返済期間が長い。事業融資と比べてみると、返済期間を長くしようと思うと事業で相当実績や信用がないと返済期間を長く設定できません。

団体信用生命保険の加入ができます。保険料としても安価に設定されています。これはもし住宅ローン債務者が死亡などした場合、住宅ローン残債はゼロになります。

考えようによれば生命保険代わりにもなります。嫁子守れます。

3,万が一のときは破綻するのか。

破綻するかしないかはそのときの経済状況によります。未来はどうなるか誰も分かりません。しかし貸すことを想定して住宅を所有していたとすると、破綻しそうになればこの住宅を賃貸すれば良いのです。引っ越しする。そしてコストの安い処にひとまず住んでみる。状況が落ち着いたら、前向きに再度引っ越しする。この場合の引っ越し先は再度住宅ローンを組んでの持ち家も含みます。

住宅ローンの金利や返済期間、持ち家の価格などを駆使すると、賃貸家賃が月々の住宅ローンの支払いを上回ります。つまり賃貸することにより、毎月一定のキャッシュが出来ます。これをキャッシュフローと言います。

4,夫婦共有名義で住宅ローンを組むと離婚できないのか。

なるほど離婚できないことはないが、財産分与でもめるでしょうね。または、財産分与できない可能性があります。しかし、賃貸することを想定してこの家を得たなら、共有名義であっても賃貸できます。賃貸家賃を共有比率で分配することは可能でしょう。

で、どうするの

持ち家か賃貸かの僕なりの結論は、持ち家です。住宅ローンは悪ではなく手段だと思います。団体信用生命保険は生命保険代わりになります。嫁子守れます。

まとめ

直近の家賃や住宅ローン返済額の合計の高い安いで損得計算するのではなく、未来にこの家を第三者に賃貸する目線で持ち家を得るのはどうでしょう。

持ち家か賃貸かの損得判断だけではなく、この損得判断に運用の考え方を入れることが出来るのは持ち家であるからです。