大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 種類
よく考えると不動産投資の種類は分野ごとに３種類に大別出来るように思います。
それぞれメリット・デメリット、好き・嫌い、得意・不得意があるように感じます。僕の場合は得意・不得意が明確です。得意であるから好きになり、不得意であるから嫌いになります。どうか、ご自分で得意・不得意を得てください。
で、どうなるの
不動産投資の分野は３種類あります。
- 投資の種類
- 収入の種類
- 用途の種類
1.投資の種類
２種類あります。
1-1.直接投資
1-2.間接投資
1-1.直接投資
直接投資はずばり不動産に直接投資する形態です。俗にいうところの不動産を取得するというやつです。取得方法としては贈与とか、売買とか、相続とかは多岐にわたります。
昨今では空き家が増えている事情により、無償で贈与される人います。なぜなら、不動産は維持するだけで固定資産税や都市計画税が必要です。なおかつ、建物が劣化すると修繕費用なども必要です。
より劣化がひどくなると解体することも想定されます。なぜなら、火災や倒壊の可能性があるからです。火災保険に加入したとしてももし火災が起きれば地域への迷惑は防げません。
解体するとですね。固定資産税、都市計画税が上がる可能性があるのです。この部分は行政の姿勢によりますが、ちょっとした社会的な歪に僕は思います。解体費用も必要になります。
ゆえに解体したくても解体できない。手放したくても購入してくれる人いない。結果無償でお譲りしますとなります。
売買で取得するとして、方策は２つあります。現金で取得
1-1-1.金融して取得
1-1-2.現金で取得
特に問題なく取得できます。ローンの知識も必要ないです。
1-1-1.金融して取得
住宅ローンや事業ローンの知識が必要です。個人の信用および物件の資産的価値も評価されます。事業ローンは特に金利や返済期間、構造体、築年数、用途地域、建ぺい率、容積率などが考慮されます。
特に返済出来るか否かが最重要になります。
1-2.間接投資
不動産投資をしている企業などの株式を購入したりする投資方法です。REITとよばれる投資形態もあります。
2.収入の種類
２種類あります。
2-1.家賃収入
2-2.売却収入
2-1.家賃収入
店子と賃貸借契約をして家賃を頂く形態です。月極駐車場も含みます。最近ではコインパーキング収入なんかもあります。
2-2.売却収入
不動産を売却して得る収入です。これにも２種類あるように僕は思います。
2-2-1.経年により値上がりを期待する場合
2-2-2.価値を付け価値を収益にする場合
2-2-1.経年により値上がりを期待する場合
俗に言う処のこの土地値上がりするで、なんて品のない言い方します。こんなこともありますね。しかし事業は博打ではないのですから、経年による値上がりを期待するのもなぁなんて僕は思います。
2-2-2.価値を付け価値を収益にする場合
築古の不動産を購入して、それなりにリフォームして価値を付けこの価値を収益にする考え方です。価値はリフォームだけではありません。店子ゼロのビルを購入して店子を付けるだけで収益物件になります。店子を付けるという価値です。この価値が収益になります。
3.用途の種類
３種類あります。
3-1.住居系
3-2.商業系
3-3.物流系
3-1.住居系
共同住宅とか賃貸マンションと言われる形態です。戸建て賃貸なんていうのもあります。需要は多いですが供給も多いです。
3-2.商業系
テナントビルや駅前のオフィスビルなどの形態です。一般的に住居系や物流系に比べて賃貸単価が高額です。坪単価が高い傾向があります。
3-3.物流系
郊外のだだっ広い土地を賃貸しているイメージがあります。しかし最近ではamazonをはじめ物流系の需要が高まっています。オフィスビルのように設備関係が充実している物流倉庫などもあります。
で、どうしたの
不動産投資の最大の肝は僕借りた金で投資が出来ることです。直接投資の部分ですね。これが間接投資になりますと、例え投資対象が不動産であっても借りた金では投資は無理です。そもそも金融機関は金を貸してくれません。
ゆえに僕は直接投資を好んでいます。この部分は投資者の属性とか考え方とかが相当大きく影響する部分だと思います。
ネットをググると不動産投資は流動性がないから、つまりすぐに売却できないからリクスが高いなんて表現されています。この意見にも僕は異存があります。
コロナで２０２０年３月ぐらいにはREIT系の株式が半値以下になりました。流動性ありますから何かあればREIT保有者はすくに売却した例です。特にリゾート系とオフィス系のREITが売られました。
で、どうするの
ものは考えようでREITなど不動産に対して間接投資するなら他の株式投資の方が選択肢は多いのではないか。不動産投資の醍醐味は何というても直接投資です。
まとめ
直接投資投資することにより、自分のりクスで不動産を得ることになります。自分のりクスですから未来の絵は自分自身で自由に描けます。
その中で、上記したように家賃収入を重きにするのか売却益を主にするのか。住居系を選択するのか、物流系に手を伸ばすのか。これらに金融を組み合わせるのか。
または手持ち現金だけで不動産投資するのか。不動産投資に金融を組み合わせると、手持ち現金だけの投資とは趣が違う投資になるように思います。
