大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 今後
今後のことなんか誰にも分かりません。
ただ、想定出来る未来はあります。書き出してみます。
- 地震
- 台風 風水害
- 火事
- 戦争
- 自動運転
- テレワーク
- 副業
- 無人化
- キャッシュレス
- 疫病
- 経済崩壊
1.地震
地震は仕方がないとしても津波やがけ崩れの可能性がある場所には物件は所有しない。１９８１年以降の新耐震基準の物件を所有する。これで殆ど防げると思います。
2.台風 風水害
火災保険で対応できます。がけ崩れの可能性のある場所に物件は所有しない。水害のある可能性のある場所で物件を保有しない。これで殆ど防げると思います。
3.火事
火災保険に加入する。防火規定を満たしている物件を保有する。特に軒下、外壁、開口部を再度確認する。内装のカーテンなどを再確認する。これで殆ど防げると思います。
4.戦争
これは予期せぬ出来事のひとつでしょうが、ゼロとは言い切れない感じがします。韓国映画でアカデミー賞を受賞したパラサイト観に行きました。なぜ都市部のビルに半地下があるのか疑問でした。
僕調べました。どうやら戦争になったときの防空壕の役割らしいです。日本ではそこまでは想定していないと思いました。しかし現実にはお隣の国では想定しています。現時点ではこればかりはどうしようもないと結論しました。
5.自動運転
自動車が今以上に発達するかもしれません。今は若者の自動車離れが進んでいるとのこと。現実に自動車の販売台数が減っています。自動車関係の税金も上がっています。
不動産投資的に自動運転をみると、駅近しか価値がなかった地域の価値が上がるかもしれません。例えば景色が良い住宅とか景色が良い仕事場とか。自動車で移動出来ますからね。
自動車の台数が増えると比例して駐車場需要が増えるかもしれません。逆にリースやレンタカーの需要が増えて自動車保有台数は減るかもしれなせん。
6.テレワーク
もうこの波はきてますね。今までは４LDKとか３LDKとか表記してました住宅は過去のものになるかもしれません。これらに仕事場付きが一般的になりそうです。ワーキングスペースで、WSとかの表記が当たり前になるかもしれません。つまり一部屋増えることがトレンドになる感じかなぁ。
7.副業
テレワークとも影響しそうですが、生涯ひとつの仕事をやり遂げる文化や価値観がなくなるかもしれません。今まではひとつの仕事を生涯やり遂げるのが勲章の対象になった感あります。ゆえに、勲章の対象の感覚が市井の人にもありました。
僕はお金を頂く限りすべての仕事は正業と認識しています。複数の仕事を副業と名付けた人の価値観こそが今の流れと合致していないと感じます。
副業という表現は、生涯ひとつの仕事をやり遂げるのが良いと思う人の価値観ですからね。こんな処にも生涯ひとつの仕事をやり遂げるのが良い仕事感が垣間見えます。
副業をする為に、在宅ワークをするなら居住スペースにもう一部屋が時勢の流れになりそうです。
8.無人化
ITの急激な発展により、位置情報やお金の支払などがIT化されてますますお店も仕事も無人化する感じです。
昨今では例えば高速道路の料金所とか、駐車場とかを想像すれば今後どんな職業が無人化するか予測出来そうです。
マンションの管理人などはいなくなるのでしょうか。不動産投資的には、現時点ではwifi環境やネット環境は今後ますます必須でしょう。それと万が一途切れたときのバックアップの体制を不動産投資家が得ているべきでしょうね。例えばネット回線にNTT系のフレッツ光をメインに使うのではあればサブには別の系列のネット回線と接続しておくとか。もうすでに防犯会社との通信では当たり前にネット回線接続です。
9.キャッシュレス
おしゃれなお店でご飯して、お会計でカードが使えない。キャッシュレスに対応してないお店だと僕は残念な気持ちになります。さすがに最近では減りましたが。キャッシュレスの段取りぐらいしておいてえなぁなんて思います。
同じことが店子と大家でも起きるでしょうね。店子からすれば今は殆どが銀行送金。面倒。キャッシュレスでなんとかならないかとか。遠隔での締め支払いが当たり前になるでしょう。コンビニ支払いとか。
で、どうなるの
いろいろ検証してみるのも面白いかもしれません。上記を思うままに検証してみましたが、不確定要素が多すぎて検証にはなり得ない感じがしました。
で、どうしたの
あえて、以下の２つをここに記載します。
10.疫病
偶然かもしれませんが、僕は何となく２０１８年ぐらいから不況といいますか、バブル経済といいますか怪しく感じました。理由は簡単で、銀行金利が激下がりです。貸し出し金利１％が当たり前のような。住宅ローン金利も同水準でした。普通に考えてこれでは銀行経営おかしくなると感じました。不況が来るのではないかと思いました。
この状況で土地の値段と建築費が上がってきました。なるほど、金利が安くなったので建築する人増えたかもしれません。土地を購入する人増えたかもしれません。それに対して賃料が下がる傾向になりました。
これでは不動産投資家は借りたお金を家賃収入では返せません。
整理すると
- 土地、建物 値上がり
- 賃料値下がり
- 金利下がり
これはおかしいと思いました。で、僕積極的に家賃収入のない不動産は売却する判断をしました。２０１９年末までに売却しました。手元キャッシュが出来ました。
このキャッシュで不況を待つ感じでした。
で、もし不況が来たら不動産も値下がりするので手元キャッシュにレバレッジを掛けてつまり金融も含めて不動産を買いに走ろうと心して２０２０年始を迎えました。
で、疫病です。理由は疫病ですけれども結果は不況です。世間が不況を待っていた感じがしました。もし疫病がなくても不況になったと僕は思います。
２０１９年末までに売却した不動産のお陰で手元キャッシュがあるので疫病にも余裕を持って対処出来ています。
まだ疫病は終わった訳ではないので今後も五感を尖らせて観察せねばなりませんが。
11.経済崩壊
１９９０年代のバブル経済崩壊も上記と同じ判断しました。土地値と建築費が激上がり。しかし家賃は下がる。この観察が出来たので１９９０年代僕は不動産投資を一時期やめていました。再開したのは１９９０年代後半です。
この時期に不動産投資を始めた人たちの多くは破綻しました。僕ギリギリセーフでした。
バッターボックスで、剛速球が顔面の真横を通り過ぎる感じでした。僕の知人友人は剛速球が顔面に当たりました。正にデッドボール、死球でした。
で、どうするの
五感を最大に敏感にして、状況観察判断するしか方法はないのではないか。
変わる世の中変わらぬ鉄則です。手元キャッシュをある程度用意して、不測の事態に備える以外に方策はないのではないかと思います。
まとめ
絶えず状況を観察し、回避できる困難は困難が来る前に回避する。回避できない困難の為に手元キャッシュをある程度用意して不測の事態に備えるのが最善手ではないかと思うのです。
