大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 初期費用
結論として、ゼロ円でも可能です。物件価格全額手元現金で購入するとするなら、物件価格プラス登記費用プラス仲介手数料プラス登録免許税プラス不動産取得税プラス司法書士費用は必要です。
借入金に頼るのなら、借入額は個人の信用と物件の価値で判断されます。当然、個人の信用がある方が大きなお金借りることができます。物件の価値が高い方が大きなお金借りることができます。
ゆえに、大きなお金借りれば借りるほど、手持ちのお金はあまり必要ないことになります。
ここらへんを整理してみますと、どうやら不動産をどのように運用するかによってお金の必要さが変わってくるように思います。
で、どうなるの
不動産の運用の種類を書き出します。
集約するとこの３種類ではないかと僕は思うのです。
- 購入して運用する
- 賃貸して運用する
- 購入して売却する
1.購入して運用する
不動産の何を購入するのか。これは２種類あります。
1-1.所有権
1-2.借地権
1-2.所有権
自分のものの権利です。法律の範囲で自由になります。不動産の所有権には税金がかかります。この税金も４種類もあります。また所有権ですから登記費用や仲介手数料なども必要です。書き出してみます。
1-2-1.登録免許税
1-2-2.不動産取得税
1-2-3.固定資産税
1-2-4.都市計画税
1-2-5.登記費用
1-2-6.仲介手数料
1-2.借地権
土地を借りる権利です。借りる権利だけの売り買いがあるのです。借地権売買です。不動産の権利ですけれども多くは地主との契約によって成り立っています。つまり登記はしないのです。
あくまで契約だけですので所有権のように４種類の税金や司法書士費用は必要ありません。ただ、名義書換料と地主に渡す保証金は必要です。
仲介手数料は所有権、借地権とも必要になります。
2.賃貸して運用する
借地権ではないですが、普通に不動産を借りて貸す。これだけです。世間ではサブリースとか言うてるやつですけれども、ニュアンスが少し違うような感じがします。
世間のサブリースは大家さんに対して一括借上げする。借上げした不動産を店子に貸す。目的は地主さんに一括借上げするから、建築工事させて欲しい。マンション建築させて欲しいから、マンション完成後は一括借上げしますと言う建築営業に使われてる感あります。
かぼちゃの馬車も同じような仕組みで営業していたような印象があります。
で、どうしたの
このブログでいうサブリースは、もっともっと簡単で、不動産を普通に借りて第三者に貸す。こんな簡単な仕組みで借りてくれる店子おるのかと言われそうですが、いるのですよ。
なぜなら、地主さんは一般的に営業が得意でない。その得意でない処を代行するイメージです。しかし普通の賃貸借契約の仲介手数料と違います。
仲介手数料はあくまで労働収入です。一回こっきりの労働収入。２回目はまた労働しなければ収入に成りえません。
これに対してサブリースは、地主さんに代わって営業して店子を付けるのですけれどもあくまで、事業収入です。詳細は別の機会にでも記載します。
で、この借りて貸すだけですから初期費用は殆ど必要ありません。逆に増えるぐらいですよ。なぜなら、例えば地主から家賃月当たり１０万円、保証金は３ヶ月分として３０万円とします。。合計４０万円のお金が最初に必要です。しかしまだ借りていない状態です。
これに対して、もし店子を探してこれるとしたら。店子に家賃月当たり２０万円で貸すことができたら。保証金３ヶ月分として、６０万円です。家賃と合計して合計８０万円になります。この８０万円を先に店子から得る事ができるとします。
で、地主に４０万円支払って契約する訳ですから、８０万円−４０万円＝４０万円プラスになります。行動を起こす前は手元資金ゼロ円。行動を起こした後は、手元資金４０万円になります。最初から４０万円プラスで事業がスタートします。
こんなこと本当に当たり前にあるのですよ。皆気がついてないだけです。
3.購入して売却する
大根を仕入れて売る八百屋さんと同じです。土地を仕入れて売る。だたこの場合八百屋さんと同じく、仕入れ代金が必要です。この代金をどうするか。転売が得意な不動産投資家は借りた金で不動産を仕入れて、売り先が見つかるまで金利を払い続けるなんてことしています。
ちなみにこのような事業に対しての融資はプロジェクト融資なんて言葉あります。物件ごとに金融するイメージです。そして、売れた毎に返済する。売れるまでは金利だけ支払う。なぜならこのような投資家には返済原資はないですからね。
ここから少し応用編で、家賃収入のある不動産を仕入れて売る。仕入れた段階で毎月家賃がある訳ですから、金融的には少しは楽です。しかし発想は同じで仕入れた不動産を売却して売却益を得る。
この場合は、土地を仕入れる代金をどれぐらい金融に頼れるかによって初期費用は変わってきます。
で、どうするの
お金はあればあるなりに、なければないなりに。何とかなるものですよ。
まずは手の届く処からはじめてみることでしょうね。
まとめ
こればかりは考え出すと無限の要素が出てきます。初期費用を多くするのが良いのか。初期費用は少ない方が良いのか。
お金がないから初期費用を少なくしたいのか。お金があるけれども初期費用を少なくしたいのか。条件はいろいろです。この部分こそが各不動産投資家の裁量のように思います。
