大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 住宅ローン
持ち家か賃貸か。僕は持ち家派です。家族構成が経年によって変わる可能性があります。転勤があるかもしれません。独身から既婚になり子供が生まれる。生まれた子供が大きくなり独立する。または、そのまま実家で暮らす。
子供が世帯を持って独立する場合もあるでしょう。世帯を持って同居する場合もあり得ます。未来は見えないし、どうなるかも予測もできません。予測できないから身軽に動ける賃貸が良いという意見もあります。
住宅ローンで住宅を購入して金利や手数料も含めた返済金全額と賃貸での家賃の合計を計算してどちらが得か損かなんて言う人います。この計算は単純ではなく複雑です。
独身のときは小さな賃貸に入り、当然家賃は安い。家族を持ち少し大きな部屋に引越し家賃も少し上がる。子供が２人も出来ると相当大きな部屋に引越しが必要です。また家賃が上がる。子供が独立し、家族構成に変化がある。再度小さな部屋に引越しをする。家賃が安くなる。これらの家賃の累計で計算しなければなりません。
僕が持ち家か賃貸かで持ち家派というのは、まず賃貸ではなく持ち家を所有する。所有の方法に住宅ローンを使う。なぜなら今一番お金を借り易い。返済期間も長いし金利も安いです。
で、どうなるの
この状態で住む。で、やむを得ず引越しする必要が出てきた。転勤とか予期せぬ家族構成の変化とか。ここからなんですが、引越しした後にこの家をどうするかという問題が生じます。
賃貸派からは、ほらこんなことがあるから賃貸にするべきでしょうと突っ込まれそうです。僕の考えは引越しの必要が出てきた。引越しをする。引越しする前の家はどうするか。この家を貸家にするのです。
住宅ローンを使って収益物件を購入する人います。区分所有の投資用マンションを住宅ローンで金融して購入している例ありました。
住宅ローンはあくまでも本人が住む目的で使うべきローンなので収益物件を購入する目的で住宅ローンを組みますと一括返済などを迫られる場合があります。
で、どうしたの
しかし、住宅ローンで住宅を購入しそこに住んでいてやむを得ず引越しする場合は住宅ローン会社も住宅ローンで購入した家を貸家にすることは認めています。詳細は各住宅ローン会社に相談するのが確実ですが殆どの住宅ローン会社は認めています。
とするなら、住宅ローンを使って購入する家をやむを得ず貸家にする場合は、やむを得ず貸家にする前にやむを得ない状況を想定しているべきでしょう。つまり、住宅ローンを組んで家を購入する前にこの家をもし貸家にしたらどれぐらいの家賃収入が見込めるかを検証すべきでしょう。
で、どうするの
ここからもうひとつ深く考察して、住宅ローンで購入した家を貸家にする可能性があるのなら、どのような地域に賃貸需要があるのか。駐車場は何台分必要なのか。貸家として採算を合わすと仮定すると全体予算はどれぐらいにすべきなのかなどを事前に計算や検証しておくことが善手だと思います。
不動産投資にある程度抵抗がある人がいるとするなら、ご自分が今まで住んでいた家を貸家にすることでその抵抗は減るような気がします。
ここでコツを掴んで、次は中古戸建てとか共同住宅なんかにチャレンジするのも経験値の積み上げとしては良いかもしれません。
くれぐれも最初から収益物件を購入する目的で住宅ローンを使うことはルール違反ですから注意してくださいね。
まとめ
不動産投資物件でお金を借りて投資物件を購入する場合、お金を借りる手段が住宅ローンではルール違反になります。
住宅ローンはあくまでもご自分がご自身で住む家を購入する場合のローンです。ゆえに税金面では住宅ローン控除などで優遇されています。また金利も安く返済期間も長く設定できます。
自分自身の家を住宅ローンで購入して住んでいた。しかしやむを得ず引越しする必要が生じた。例えば転勤とか。転職。家族構成の変化など。
これらの場合は、住宅ローンで購入した住宅であっても貸家に出来る可能性があります。この詳細は各住宅ローン会社で確認してくださいね。
住宅ローンで住宅を購入する前にもしこの家を貸家にした場合にはどれぐらいの家賃収入が得られる可能性があるのかを調べておくことは可能です。
また、この家が存在している場所に賃貸需要があるか否かを事前に調べることも可能です。同時に賃貸する場合、駐車場の台数など他の賃貸マンションや戸建て賃貸と比べた場合に差異になる部分を意識しておくことも望ましいと思います。
意外に駐車場台数２台以上は需要があります。１台は住まい手用、２台の駐車場は客人用とかですね。昨今ではリモートで仕事される人も多くなりました。賃貸需要としてはリモートでの仕事用の部屋を用意するのも他の賃貸物件との差異を付けることができます。
自宅を貸家にするのが不動産投資として抵抗が少ない手法かもしれません。これらで感覚を掴んで、次は共同住宅とか戸建賃貸とか。ビルなどに挑戦されるのが善手だと思います。
