大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 副業にならない
結論として、不動産投資が副業になるかならないかは、投資家次第であるように思います。不動産投資は副業にならないって言葉は、不動産投資を言い得ているものではないような気がします。
泳げない人や泳いだことない人が水泳を否定しているように感じます。副業にならないと感じている人は、副業にならないのですから投資した不動産から収入を得ていないのでしょう。
で、どうなるの
投資した不動産から収益を得ていない事例を記載してみます。
- 家賃収入はあるけれども、経費が掛かりすぎいる
- 家賃収入はあるけれども、返済元金を多く返済し過ぎている
- 投資家の属性と投資不動産の属性に差異がある
で、どうしたの
検証してみます。
1. 家賃収入はあるけれども、経費が掛かりすぎいる
不動産投資の収益源は主に家賃収入です。転売という方策を主にされている方もいますが、これは投資というよりも普通の売買に僕は感じます。転売が投資ではないと言う意味ではなく、投資と言う言葉にはあまり当てはまらないような印象があります。
普通に土地を仕入れて売る。普通に不動産を仕入れて売る。八百屋さんは普通に白菜を仕入れて売る。八百屋さんが白菜を仕入れて売るのを投資とは表現しないと思うのです。八百屋さんが白菜を仕入れて売るのはあくまでも商売の範疇であるように思うのです。
ゆえに、このブログでは不動産の転売は今のところ考慮しないとします。
で、家賃収入のことなんですが。家賃収入があるのに経費が掛かり過ぎるってことは具体的にはどのようなことなのか。この経費って何なのか。
まず、想定されることは区分所有の分譲マンションでしょうね。区分所有が悪い訳でも分譲マンションが悪い訳でもありません。区分所有の分譲マンションという組み合わせにすると経費が掛かり過ぎる感があります。
なぜなら、区分所有の分譲マンションの廊下の電灯ひとつ取っても管理費用で賄われています。一戸建て住宅の場合の前面道路の街灯は各都道府県の税金で賄われています。同じことが分譲マンションの共有部分の清掃や修理にも当てはまります。一戸建て住宅の場合の前面道路の修理や掃除は税金で賄われます。
ゆえに、区分所有の分譲マンションは管理費用や修繕積立金がかさみ、経費として費用が掛かり過ぎると判断せざるを得ない場合があります。
また、住居を賃貸する場合、分譲マンションも一戸建て住宅も内装に費用を掛け過ぎる感があります。現在契約中の店子が退去した。次の店子と契約する為に過剰に現状復旧工事をする大家さんいます。すべての壁紙を張り替えたり。トイレを入れ替えたり。キッチンを入れ替えたり。これらは必要ないとは言わないですが、頃合いがあると思います。家賃６万円ぐらいの住宅で、内装復旧工事費用を６０万円ぐらい掛けたとしたら、費用負担を家賃で回収するだけで１０ヶ月も必要です。これでは採算は合わないでしょう。
2.家賃収入はあるけれども、返済元金を多く返済し過ぎている
これ錯覚や勘違いしそうなので、ちょっと詳し目に記載します。
例えば、
- 不動産取得価格 １０００万円
- 借入金 １０００万円
- 金利 2%
- 返済期間 １０年
- 年間家賃収入 ８０万円
他に経費や減価償却はないと仮定します。
この条件で検証してみます。普通に表面利回りは８０万円÷１０００万円＝８%です。良くもありませんが、決して悪くありません。毎年の返済元金は１０００万円÷１０年＝１００万円となります。ゆえに、家賃収入８０万円−返済元利１００万円＝マイナス２０万円になり、手元のお金的には赤字のようにみえます。現実にお金が足りなくなります。投資や副業としては成り立たなくなります。
ここ肝心で赤字のように見えます。赤字では所得税は必要ないように思えます。追い討ちをかけるようなことを言いますと、これは赤字には見えるだけで実は黒字なのです。
え、っと思われるかもしれませんが、計算しますね。年間の家賃収入は８０万円。これに対しての経費は、金利分2%で１０００万円×2%＝２０万円だけです。ゆえに収益を計算すると収入８０万円から経費金利分２０万円を引き算して、８０万円−２０万円＝６０万円となります。この６０万円に税金が掛かってきます。
手元のお金は毎年２０万円の持ち出しになるのに、収益計算すると６０万円の黒字。これどういうことやってことになります。俗に言う処の黒字倒産になる可能性があります。
これらを回避する方策はあります。なぜ黒字であるのに手元のお金が足りなくなるのか。それは、返済元金が多過ぎるからです。返済期間を１０年とする処に無理があったように思います。
ではどうするのか。返済期間を長くするか、借入金１０００万円を少なくするかで黒字倒産は防げます。毎年収益があってなおかつ手元にお金が残るようになります。
この返済期間と借入金の割合を決めることは不動産投資をする上で最大のキモになるように思います。ひょっとしたら物件を選定する以上に重要なことかも知れません。
で、どうするの
結局、ここに行き着くと思うのです。
3.投資家の属性と投資不動産の属性に差異がある
これは上記1,2.で少し触れたように区分所有の分譲マンションや全額借入金で不動産投資をすることを否定している訳ではありません。
投資家と投資不動産の属性として、全額借入金で購入すると無理がある属性の人います。全額借入金で購入するとお金が足りなくなる属性の不動産があります。これらの属性の組み合わせにならないようにすることが不動産投資を成功させる方策です。
まとめ
上記、１、２を必ず再考すること。解決策は投資家の属性と投資不動産の属性を合致させること。
簡単に表現すると、資金に余裕のない属性の人は、額は少なくても収益性が高い不動産を選ぶこと。
