大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 何年で回収
何年で回収って考えの延長線上には、今我慢すれば将来には光が見える系に繋がるように思えるのです。今我慢や努力をすれば未来に光が見えるような。これは幻想ですからね。
例を出します。
- 不動産価格 １億円
- 年間家賃収入 １０００万円
- 借入金額 １億円
- 金利 ２%
- 返済期間 ２０年
で、どうなるの
ざっくりこんな感じの投資不動産をイメージします。
表面利回り率 １０００万円÷１億円＝１０%
何年で回収するかとの問いかけに対して、この１億円の不動産の例では、年間家賃収入１０００万円なので１億円÷１０００万円＝１０年となります。
１億円の不動産を税金や管理費用などを考えなければ１０年で回収できると計算できます。１０年で回収できるからどうしたのと僕は逆に問いたいぐらいです。
元々１億円のお金があるなら、果たして不動産に投資するのが善手なのかと、ここから考察しなければならないような気がします。
昨今、日本では大学卒業者の生涯賃金が２億円とか計算されています。２０歳ぐらいから７０歳ぐらいまで働いて２億円ですからね。
５０年間働いての２億円。２億円÷５０年＝４００万円。今の貨幣価値で年収４００万円ぐらいになります。しかしここから、１億円貯めるにはどうすれば良いのか。果たして生涯年収２億円で貯蓄１億円できるのか。
もし１億円貯蓄出来たとしても、多分それは人生の晩年になるのではないか。人生の晩年に１億円の手元資金で１億円の収益不動産してもあまり発展は見込めないのではないかと思うのです。
理由は、上記の例でしたら７０歳で不動産投資をはじめても金融機関はお金を貸してくれません。なぜなら返済期間より寿命が先に来るからです。悲しい現実です。７０歳から１億円の投資をして１０年後の８０歳で元が取れたとしてもそれがどうした状態のようにも思うのです。
で、どうしたの
不動産投資をして何年で回収できるかと思案するよりも、不動産投資した初年度の初月から手元資金が残るように計画するのが不動産投資の醍醐味ではないかと僕は思いますし、僕は手元資金が残るようにしています。
手元資金を残すことによってあらゆる将来のリスクに対処できます。投資でのリスクに対処するのは手元資金以外考えられないですからね。
なおかつ、手元資金は次の投資の資金にもなります。これを繰り返すと複利計算の理論によりまったく想像もできないような状況になります。
僕の友人達は想像も出来ない世界にいきました。例えばサーフィンするために海辺に家を購入して住んでいたり。外国に移住したり。毎月旅行したり。新しい事業を構築したり。皆発展的に好きなように楽しんでいます。僕も毎日本当に楽しく過ごしています。
で、どうするの
先の例でしたら、１億円の借入に対して2%の金利ですから、年間金利は１億円×2%＝２００万円となります。返済元金は、返済期間を２０年と設定していますので、１億円÷２０年＝５００万円になります。
ゆえに、毎年の返済金合計は金利２００万円＋元金５００万円＝７００万円になります。正確には月々返済元金は減っていくのでこの計算の限りではありません。概算とします。
ゆえに、年間１０００万円の家賃収入がありますから、ここから７００万円を引きますと、手残り１０００万円−７００万円＝３００万円になります。正確にはこの３００万円から固定資産税などの経費を引かねばなりません。計算を簡単にするために今は考えないことにしますね。所得税なども考慮する必要があります。
ゆえに、ざっくり年間では３００万円近くが残ります。これは凄いことでして、何も貯蓄していないのに、貯蓄に廻す時間を取っていないのに、年間３００万円もの手残りがあることになります。
この毎年３００万円のお金が手残りである状態が普通な状態とすれば生活にも心にも豊かになるように思うのです。そしてこの毎年３００万円を５００万円とか１０００万円とかに増やしていけば面白いです。
この考えの不動産投資であれば、不動産投資は何年で回収って発想にはならないと思うのです。
僕はあらゆる投資は時間との競争になるような感じがしていました。しかし時間と競争するのではなく、時間を味方につけるのが最善手ではないかと思うのです。
まとめ
不動産投資は何年で回収でも良いのです。不動産投資をして初年度初月から手残りのお金が残るように計画し、行動するべきです。これも家賃収入があるからこのような計画が出来るのです。
決して、１０年我慢したら１１年目から良いことあるとか考えないことです。この考えの延長線上には、今は赤字でも将来黒字になると言う、まったく根拠のない思想になります。僕の友人もこの根拠のない思想で破綻しました。
今赤字であれば将来はもっと赤字になります。今黒字であれば将来はもっと黒字になりますよ。
