不動産投資【店舗って不思議ですね。流行ってる処はいつも流行ってる】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

すべては観察から始まる。

不動産投資　店舗

結論として、店舗は何かと気を使うこと多いです。

ここでは路面店舗とします。一般論はいろいろあるでしょうが、僕の経験を記載します。

今まで僕が運用している不動産での店舗での利用形態としては、

  1. パン屋さん
  2. 家具屋さん
  3. 食品加工屋さん
  4. 金物屋さん
  5. 演劇屋さん
  6. 洗濯屋さん
  7. コインランドリー屋さん

共通点があります。契約して店舗でそれぞれお店を開店されるまでに改装工事があります。これが意外に時間かかります。

改装条件としては、自由に改装してくださいとしています。退去時には元通りにしてくださいとしています。原状復帰ですね。

しかし原状復帰しない方が良い場合もありました。例えば、パン屋さんとして店舗経営されていたお店が退去されました。中二階にしていて、パンを焼くスペースと喫茶スペースがありました。

あまりにデザインされているので、退去条件は原状復帰で元のスケルトンにすることとしていましたが、そのままの状態で退去してもらいました。

パン屋さんは、退去費用は必要なくなります。僕はデザインされた店舗をそのまま得ることになりました。しかしこれもリスクがありまして、このまま使う店子と出逢えば良いですが、そうでない場合、内装解体費用を僕が出さなければなりません。

このデザインされたパン屋さんの状態で次の店子を待っていたのです。するとですね。家具屋さんと契約できました。パン屋さんの内装そのままで家具屋さん。これ良い感じになりました。

食品加工屋さんは、複数のダクト工事をしなくてはなりませんでした。１階店舗から屋上まで複数のダクト工事をしていました。これらの費用は食品加工屋さんの負担です。空気を循環させて排気をするためです。

金物屋さんは、どちらかというと金物の小売店と問屋さんを兼ねた感じのお店でした。内装工事はあまり必要ありませんでした。重量鉄骨の棚をたくさん設置されていました。在庫用の棚です。内装費用もあまり必要ないようでした。

演劇屋さんは、芝居小屋に使われていました。芝居小屋ですので多くの人が集まる想定で役所との調整が大変そうでした。非常出口とか。内装の制限とか。延床面積の制限とか。内装に多くの費用が必要です。

洗濯屋さんは、カウンターと棚ぐらいでことが足りたみたいでした。洗濯屋さんというよりも洗濯屋さんとお客さんの受け取りと引き渡し窓口的な感じでした。

コインランドリー屋さんは、設備だけでも数千万円かかるようですね。最近のコインランドリーは凄く性能が良くて布団とか丸洗いできるらしいです。

で、どうなるの

店舗の場合は、店舗の内装工事に時間と費用が掛かる場合が多いです。ゆえに店子と賃貸借契約する場合、店子側が店舗内装費用の銀行融資とか政策金融公庫での融資申し込みを並行して行います。

これらに並行して店舗内装の設計なども店子側が行います。デザイナーの先生が店舗に何度もこられてデザインされます。同時にこのデザインを元に工事見積もりもされています。で、この全体の金額と店舗を借りる為の費用も合算されて金融される場合もあります。

契約に至るまでの時間が長い印象です。賃貸借契約締結後に内装工事をするのですが、この内装工事期間の賃料をどうするかでいつも交渉が入ります。

で、どうしたの

フリーレントとかいうて、この工事期間だけは賃料を抑えてくださいとか。せめて半分にならないかとか。僕の場合は、工事期間は賃料いただかない場合が多いです。

で、どうするの

店舗の場合は、店子が決まっても店子と賃貸借契約を締結するまでは時間がかかる場合が多い。これをま、焦らずこんなもんやと腹くくるぐらいが丁度良い感じに思います。

銀行融資も一度で決まらない場合も多いですし。銀行融資でだめな場合は機材のレンタルなんかの裏技も出てきたりします。不動産所有者や地権者の署名捺印が必要な場合もあります。これは契約の当事者が誰かと金融機関が判断するためです。

まとめ

店舗の場合は店子が決まっても契約までに相当時間を要します。この時間が掛かっている間に別の店子から声契約の話があったりします。

後から声掛かる店子の方が条件良かったり。ここいろいろ悩む処も出てきます。しかし約束は厳守する。最初に決めたことを覆さない。これに僕は徹底しています。

店舗ですのでこの場所にお客さんが来てくれないと店子困ります。しかしお客さんが来すぎて、地域の迷惑になる場合もあります。これも喜んで良いのやらです。

地域に迷惑かけないように、地域と共存することでしょうね。大家さんとしても出来る限りこの部分は協力すべきだと思います。

特に店舗は不思議で、流行る場所はいつも流行る。どの店舗が来ても流行る。ではなぜ流行ってる店舗が退去するのか。どうやら流行り過ぎて、ご自分で店舗購入される例がかなりありました。これも大家さんに取りましては裏腹ですね。

店舗は通りから見えるので僕は好きな形態です。なんだか仕事してる感あります。