大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 利回り マイナス
利回りマイナスって普通にあります。投資で資産を増やそうと頭と身体とリスクを取っているのに資産は減る一方なんてことになります。
マイナスになる根源は、不動産所を有するだけで経費がかかることによります。不動産所有による経費一覧を記載します。
- 固定資産税、都市計画税、
- 管理費用
- 修繕費用
- 金融した場合は金利
経費は以上ですが、ここからやっかいなことがあります。
元金返済です。
で、どうなるの
これら経費に対して収入は家賃収入だけです。
1.固定資産税、都市計画税
これは毎年春先に郵送で届きます。何が届くかというと納付用紙です。僕の場合は毎年束になって届きます。これを悪夢というのか、成長の過程というのかは本人の意識次第でしょう。最初は１通も届きませんでした。僕は僕自身の成長の過程と捉えています。
ものは考えようで、固定資産税、都市計画税が多ければ多いほど、物件数も多くなるので収入も多くなると考えることができます。ただし物件ごとの収支はキャッシュフロープラスの場合に限りますが。
これがマイナスになるとこんなのんびりしたこと言うてられません。
この固定資産税、都市計画税は何によって決まるかと言うと不動産評価額によって決まります。固定資産税評価額と言います。
この固定資産税評価額は使える評価額です。僕の場合は、第三者が不動産を任意売却で売却する場合の購入価格の参考価格にしています。行政が決めた評価額なので公平性がありなおかつ、不動産の価格を表す指標の中では最安価です。
第三者が人に売却すると言うことは多くの場合、この第三者は経済的に息詰まって破産するか否かの状態です。任意売却の売却価格は誰が決めるかというとこの行き詰まっている第三者ではなく、この第三者に金を貸している金融機関または第三者に債権がある債権者です。
僕はこの金融機関や債権者と交渉する場合に固定資産税評価額を使っています。固定資産税評価額で交渉が成立し契約決済となることが多いです。
2.管理費用
区分所有のワンルームマンションなんかでは管理費用が必要です。毎月数千年から数万円、タワーマンションでは１０万円を超える管理費用が必要です。
この管理費用の中に共有部分の電気代やエレベーターの保守費用、ビル全体の清掃費用などが含まれています。管理全般をお願いしている管理会社への管理費用も含まれています。駐車場代も含まれている場合があります。
いつも思うのですが、一戸建てでは表の道路の清掃や街灯の保守費用、電気代などは行政が出してくれます。分譲マンションでは管理費用から出ます。ここは当たり前なのですが、何か納得できない感じがします。
で、僕の場合はなるべく区分所有は持たないようにしています。管理費用に納得感がないからです。
3.修繕費用
区分マンションなどは修繕積立金が必要です。これもなんだか納得できない感が僕にはあります。過去に複数の区分所有の物件を所有したり関わったりしました。
修繕積立金は毎月、数千円から数万円ものお金を積み立てるのです。そして１０年に一度と言われる大規模修繕工事に使われます。
例えば、ビル１棟とか戸建てでは所有者の自己判断でどのような大規模修繕工事をしようかと決めることができます。発注先も自由に選定できます。
これが区分所有のマンションなどでは、建築するのはゼネコンです。これ確定です。販売するのはゼネコン子会社。管理するのもゼネコン子会社。大規模修繕工事をするのもゼネコン子会社です。何だか区分所有のマンションを購入すると、すべてのお金が一生涯に渡りゼネコンに吸い上げられている感が深くします。
僕が区分マンションを積極的に所有しようと言う気持ちがわかない理由でもあります。
4.金融した場合は金利
お金を借りて不動産を取得した場合、当たり前ですがお金を返さなければなりません。お金を借りるには金利が必要です。
例えば１０００万円を金利２％で金融した場合、年間金利は１０００万円✕２％＝２０万円となります。実際には金利や元金返済は年払いではなく月払いなのでこの２０万円よりは少なくなります。
別枠 元金返済
金融して不動産を得た場合、金利はもちろん元金返済をしなくてはなりません。金利は金融機関が決める一択なのですが、元金返済は金融機関の意向もありますが、金を借りる側がある程度決めることができます。
なぜなら返済期間が割と任意で決めることが出来るからです。任意というても返済期間の上限を決めるのは金融機関です。例えば最長２０年の返済期間であっても１５年で返済するとか。
１０００万円を２０年返済する場合、１０００万円➗２０年＝５０万円です。ゆえに年間５０万円返済せねばなりません。
実際には金利と同様に年払いで返済するのではなく、月ごとに返済しますから数字は多少かわってきます。
で、どうしたの
上記、一覧で１，から４，までありました。元金返済だけは別枠に記載しました。理由があります。１，から４，までは税務上経費になります。経費ですから課税対象にはなりません。
これに対して元金返済は手元から出ていくお金ですけれども、経費にはなりません。ここ勘違いすると未来に所得税や法人税が支払えなくなります。この話はまた別のブログででも記載します。
経費、１から４，までの経費一覧を再度みてください。自分で決めることが出来る部分は少ないか又はないでしょう。すべて第三者が決めることなんです。
とするなら、キャッシュフローマイナスにならなくするには、家賃収入を増やすか元金返済を減らすしか方策はないのです。
家賃収入を増やすにはどうするかは別のブログに記載します。元金返済を減らすには２つの方策があります。ひとつは、借入金を少なくする。もうひとつは、返済期間を長くするです。
で、どうするの
箇条書きします。
- 家賃収入を増やす
- 借入金を少なくする
- 返済期間を伸ばす
1.家賃収入を増やす
家賃収入を増やすには発想の転換が必要です。闇雲に値上げしても店子付きません。かというて値下げすると賃貸経営を圧迫します。
2.借入金を少なくする
手元資金を多く出すか、物件価格を抑えるかですね。
3.返済期間を伸ばす
返済期間を長くすると、金利を長く支払う必要があります。返済総額に対して金利負担が大きくなります。
これらの組み合わせをするのが不動産投資です。組み合わせをして、何がなんでもキャッシュフロープラスにすることが不動産投資の醍醐味です。
まとめ
不動産は所有するだけで多くの経費が必要です。これらの経費は家賃収入から捻出します。つまり、経費を押さえて家賃収入を増やす采配をしなくてはなりません。当たり前なことです。この当たり前なことを当たり前にするのが不動産投資だと僕は思います。
